Stage Thump

Centrum Düsseldorf

Zeer centraal gelegen - Volledig verhuurd - Hoogwaardige binneninrichting

Uitbetaling per kwartaal
CA. 4,3 % P.J.* Verwacht uit te keren direct rendement (gem. over 10 jaar)
CA. 5,5 % P.J.* Verwacht totaal (indirect) rendement
  • Verw. direct rendement (1e jr)ca. 3,7 % P.J.*
  • Eerste uitbetaling15. April 2020
  • LocatieDüsseldorf Stadscentrum
  • HuurdersPopulaire drogisterijketen en 10 appartementen
  • LooptijdVrij verhandelbaar (max. 10 Jaar)
  • Minimale investering1.000 €
INVESTEER NU

BIJZONDERHEDEN

  • Object is volledig verhuurd: Door het huurcontract tot 2025 met de populaire drogisterijketen ´Rossmann´ en de aantrekkelijkheid van de tien bovenliggende appartementen is het risico op leegstand zeer gering.
  • Hoogwaardig vastgoed: Tijdens de verbouwing tot appartementen in 2014 werd het pand volledig gerenoveerd. Alle appartementen zijn voorzien van een topkwaliteit binnenbouw.
  • Perfecte ligging: Düsseldorf is de zevende stad van Duitsland en kent een hoge economische en bevolkingsgroei, vooral in het centrum.

HET GEBOUW

De woon- en winkelruimtes bieden samen een totale bruikbare oppervlakte van 1.782 m². Deze is verdeeld over een winkelruimte op de begane grond, met daarboven vier verdiepingen en een dakverdieping die ook als woonruimte gebruikt wordt. Op iedere etage bevinden zich twee wooneenheden met oppervlakten tussen 105-110 m². Ieder woning beschikt zowel over drie kamers als ook over een balkon, gelegen aan de binnentuin. Een personenlift maakt drempelloze toegang tot iedere verdieping mogelijk.

Het gebouw werd recent in 2014 verregaand gerenoveerd en omgebouwd tot het huidige “mixed use” gebruik. Destijds is iedere woning uitgerust met een hoogwaardige binnenhuisinrichting, gekenmerkt door een nieuwe inbouwkeuken en moderne sanitaire voorzieningen.

HET VASTGOED OBJECT IN ÉÉN OOGOPSLAG

  • Grondoppervlakte
  • ca. 704 m²
  • Karakter von het pand
  • Mixed use
  • Gebruik
  • 10 Appartmenten + 1 Winkel
  • Bouwjaar
  • Greneroveerd 2014
  • Gebruikoppervlakate
  • 1.782 m²
  • Bezettingsgraad
  • 94 % verhuurd
  • Constructie
  • 5 Verdiepingen
  • Inrichting
  • Hoogwaardige inrichting, balkons, personenlift
  • Huurfactor
  • 22,56
  • Aankoopbedrag
  • 5.579.000 €

DE HUURDERS

De jaarlijkse huurinkomsten van dit vastgoedobject zijn als volgt verdeeld: 53,91% van het totaal wordt opgebracht door de huurders van de appartementen. De overige 46,09% komen voor rekening van de drogisterijketen Rossmann. Het gaat om bedragen van respectievelijk €133.332 en €114.000 op jaarbasis.
INDELING PLATTEGROND KARL-RUDOLF-STRASSE 172

De drogisterijketen “Dirk Rossmann GmbH” huurt een gebruiksoppervlakte op de begane grond van ca. 726 m². Deze is verdeeld in een winkeloppervlakte van 595 m² en een magazijn van 131 m² . Het 12-jarige huurcontract loopt door tot einde 2025, met een optie tot verlenging voor 9 jaar. De tien woningen boven de bedrijfsruimte beslaan ca. 1.056 m² en zijn bijna volledig verhuurd – de laatste leegstaande woning wordt momenteel gesaneerd en binnenkort verhuurd.

AANTREKKELIJK, PERFECT GELEGEN WONEN WINKELPAND

In het centrum van Düsseldorfs (Friedrichstadt) waar het gebouw zich bevindt, ligt de gemiddelde kale huurprijs voor bestaande appartementen op ca. 10,27 €/m² (Bron: Capital Immobilien-Kompass). Acht van de tien woningen in het gebouw zijn momenteel verhuurd voor een gemiddelde kale huur van ca. 10,25 €/m² en liggen daarmee licht onder het marktconforme niveau. Bij huurvernieuwing is een huurprijsverhoging waarschijnlijk – de woningen die onlangs gerenoveerd zijn, worden verhuurd voor een kale huurprijs van 11,50 €/m². De bedrijfsoppervlakte wordt momenteel voor een huurprijs van 15,96 €/m² verhuurd.

DE EXTERNE TAXATIE

De technische staat van dit vastgoedobject werd grondig onderzocht door onze vastgoedexperts en een externe beoordelaar. Daardoor konden de onderhoudskosten voor de komende 10 jaar worden bepaald, op basis waarvan een taxateur de marktwaarde heeft vastgesteld.
  • Onderhoudsvoorschriften volgens Dekra
  • Gepland onderhoud
  • 115.000 € (netto)
  • 180.000 € (netto)
  • Marktwaarde
  • Aankoopprijs vastgoed
  • 5.700.00 €
  • 5.579.000 €

OVERZICHT

Als hoofdstad van de aan Nederland grenzende deelstaat Nordrhein-Westfalen is Düsseldorf prachtig gelegen aan de Rijn en op economisch gunstige afstand van het Roergebied. Dit komt voornamelijk tot uitdrukking in de actuele cijfers van van het bruto binnenlands product (BBP) in verhouding tot het inwoneraantal van de stad, dat door het Duitse Bondsbureau voor Statistiek wordt gepubliceerd. Volgens die getallen neemt Düsseldorf de eerste plaats in de deelstaat in en in vergelijking met alle andere grote Duitse steden staat het op de derde plaats. Op de lijst hoeft Düsseldorf qua BBP alleen Stuttgart en Frankfurt voor te laten gaan en laat het Metropoolregio’s zoals Hamburg, München en Keulen achter zich. Bovendien is het bruto binnenlands product van de stad al vier jaar op rij gegroeid. Een vergelijkbare trend is waar te nemen in de ontwikkeling van de bevolkingsgroei. Met ong. 642.000 Inwoners hoort Düsseldorf bij de 7 grootste steden van Duitsland en de verwachting is dat het inwonertal tot 2040 nog eens met 14 % zal toenemen. De hoge levenstandaard langs de Rijn wordt regelmatig door verschillende studies onderbouwd. Volgens een recente studie van Mercer staat de stad Düsseldorf qua levenskwaliteit wereldwijd op de 6e plaats. De hoge levenstandaard in de stad komt eveneens tot uitdrukking in de koopkrachtindex, die met een waarde van 117 in 2018 ruim boven het Duitse landsgemiddelde van 100 lag.

DÜSSELDORF IN ÉÉN OOGOPSLAG

  • Inwoners (2018)
  • ca. 642.304
  • Bevolkingsgroei tot 2040
  • Geschat op ca.14 %
  • Leegstand (Woningen, 2017)
  • 1,4 %
  • Koopkrachtindex (2018)
  • 117 (BRD = 100)
Centrum Düsseldorf
Centrum Düsseldorf

MICRO-OMGEVING

Dit vastgoedobject, gelegen aan de Karl-Rudolf-Straße 172, bevindt zich op een zeer centrale locatie in het stadscentrum van Düsseldorf in de wijk Friedrichstadt. Aan de ene kant direct langs de bekende luxe winkelstraat ‘Königsallee’ („Kö“) en aan de andere kant niet ver van het Centraal Station Düsseldorf, waardoor het gebouw aan een centraal verkeersknooppunt ligt. Dit is voornamelijk gunstig voor forenzen die gezien de afstand tot het treinstation een directe connectie hebben tot openbaar vervoer in de stad, de regio en zelfs daarbuiten.
Het stadsdeel waarin het pand staat maakte de afgelopen jaren een positieve ontwikkeling door vanwege de vele stedenbouwkundige ontwikkelingen en renovaties. Hierdoor verandert de omgeving ten goede en zal de vraag in de wijk naar aantrekkelijke woon- en winkelruimte toenemen.

In de directe omgeveing bevindt zich het exclusieve winkelcentrum ‘Crown’, waar ook de dagelijkse boodschappen gedaan kunnen worden.

DE CIJFERS

Op basis van een looptijd van 10 jaar zijn de totale kosten, waaronder de kosten voor aanschaf, emissie en de vermarkting, berekend. Deze kengetallen zijn naar eer en geweten berekend en bevatten bij voorbaat al buffers voor onderhoudskosten en niet verhaalbare kosten. de netto huurinkomsten worden in de loop van de 10 jaar door professioneel beheer marktconform verhoogt. De getallen kunnen afgerond zijn.
  • De marktwaarde van het pand
  • Marktwaarde
  • 5.700.000 €
  • Investeringskosten
  • Aankoopprijs vastgoed
  • 5.579.700 €
  • Huurfactor
  • 22,56
  • Bijkommende aankoopkosten
  • 898.890 €
  • Kosten voorfinanciering
  • 33.248 €
  • Liquiditeitsreserve
  • 100.000 €
  • Totale investering
  • ca. 6.610.000 €
  • Geinvesteerd vermogen (Exporo-obligaties)
  • Vreemd vermogen (bancaire lening)
  • ca. 3.210.000 €
  • 3.400.000 €

BEGROTING

Jaarlijkse begroting (gemiddeld over 10 jaar)*
  • Inkomsten / Uitgaven
  • Netto huuropbrengst
  • ca. 268.000 €
  • Investeringsbeheer
  • ca. -12.000 €
  • Strategisch vastgoedbheer
  • -18.000 €
  • Beheer van het pand
  • -11.000 €
  • Leegstandrisico
  • -4.000 €
  • Rentelasten (1,13 %)
  • -36.600 €
  • Onderhoudskosten (verwacht)
  • -12.000 €
  • Resultaat uit vastgoed
  • 174.400 €
  • Aflossingen (1,0 %)
  • -35.800 €
  • Uitbetalingen
  • 138.600 €
  • Uitbetalingsrendement (uitbetaling/geinvesteerd vermogen)
  • 4,3 %

VERWACHTE WAARDESTIJGING

  • Na 10 Jaar
  • Waarde van het vastgoed
  • 6.940.000 €
  • Verwacht totaal rendement*
  • 5,5 %

* Prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor de toekomstige waardeontwikkeling.

** De IRR (Internal Rate of Return) is het te verwachten rendement op een investering, waarbij rekening wordt gehouden met de hoogte en het tijdstip van de kasstromen voor opbrengsten en uitgaven (verdiscontering) ten aanzien van de investering.
Dit betekent dat de rente wordt berekend op basis van het vastgelegde kapitaal in de investering en dus een realistische rente oplevert.
Dit omvat ook de verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd.

HET DIGITALE WAARDEPAPIER

Sneller, transparanter en decentraal beveiligd