Core vastgoed

Het rendement van een vastgoedportefeuille wordt gemeten aan de hand van de aankoopwaarde of aankoopprijs en de effectief haalbare huurinkomsten. Om het succes van vastgoedbeleggingen te beoordelen is het echter niet voldoende om de rendementen van de objecten te vergelijken. De rentabiliteit van een vastgoedobject moet worden beschouwd in verhouding tot de genomen risico’s. Ter illustratie: onroerend goed is onderverdeeld in segmenten die specifieke risicocategorieën vertegenwoordigen. Investeringen in het zogenaamde kernvastgoed segment brengen een zeer laag risico met zich mee.

Wat zijn kerneigenschappen?

Dit zijn voornamelijk commercieel gebruikte portefeuille objecten in de kantoor-, hotel-, logistiek- of retailsector, maar ook standaard woningen. Deze investeringen bevinden zich op toplocaties in exclusieve binnenstad locaties in grote steden zoals Hamburg, Frankfurt, Berlijn, München, enz. Ze worden volledig verhuurd aan solvabele huurders op lange termijn. De huurcontracten hebben goede voorwaarden en lopen minstens 10 jaar, meestal langer. Bekende bedrijven en andere economisch sterke bedrijven, verenigingen of organisaties zijn als huurder overgenomen. Dit is relatief eenvoudig voor commerciële huurders vanwege de toplocaties en het daaruit voortvloeiende economische potentieel.

Er is echter geen precieze definitie van welke eigenschappen tot het kernsegment behoren. Deze term wordt gebruikt om een smalle markt aan te duiden waarop meer dan de helft van het investeringsvolume van de Duitse commerciële vastgoedmarkt is geconcentreerd. Door hun exclusieve karakter hebben de woningen voordelen voor zowel eigenaren of investeerders als huurders. De marketinginspanning en de tijd die daarvoor nodig is, zijn meestal erg laag. Het is niet nodig om te bezuinigen op de prijs bij de verkoop van de eigendommen. Huurders kunnen rekenen op goede zaken.

Welke kenmerken kenmerken kenmerken Core vastgoedobjecten?

Kernvastgoed heeft de volgende specifieke kenmerken

zeer goede ligging op centrale locaties in grootstedelijke gebieden en grote steden,

hoogwaardige apparatuur en locatie,

volledig te verhuren objecten met een lange termijn huurders loyaliteit,

solvabele gebruikers of huurders,

voldoende rendement op het eigen vermogen,

De schuldratio is niet hoger dan 50 procent.

Waarin verschilt deze eigenschap van andere eigenschappen?

Kernobjecten zijn hoogwaardige portefeuille objecten met lange termijn winst zekerheid en er is geen hoge leegstand. De eigendommen worden vanaf het begin in het hooggeprijsde segment verhandeld. Zij bieden vastgoedbeleggers daarom een relatief laag maar stabiel huurrendement. Zoals bij elke investering genereren woningen met een laag risico een laag rendement, vooral aan het begin van de huurperiode. Daarnaast gebruiken beleggers een relatief groot deel van hun eigen kapitaal om het onroerend goed te verwerven.

Waarom zijn de kern objecten bijzonder interessant voor beleggers?

Door de bovengenoemde kenmerken zijn kern objecten bijzonder geschikt voor risicomijdende beleggers met een hoog aandelenkapitaal, die belang hechten aan continue vloeiende, op lange termijn verzekerde huurinkomsten. Lange termijn beleggers die hun onroerend goed voor de lange termijn willen houden, profiteren van stabiele inkomsten. Met een slim contract ontwerp zijn er mogelijkheden om in de toekomst hogere inkomsten te genereren door gestaffelde of aan omzet gekoppelde huren, waardebehoud en huur escalatie clausules of modernisering maatregelen. Verhuurders ontvangen langetermijnplanning, berekening en budget zekerheid door middel van kwaliteits vastgoed. Het risico van het opnieuw verhuren van deze eigenschappen is zeer laag. Er is dus vooral vraag naar kern beleggingen bij institutionele beleggers, bijvoorbeeld voor de portefeuilles van open-end vastgoedfondsen of stichtingen.

Verschillende beleggings benaderingen of -strategieën helpen om de waarde van een portefeuille met minder risico’s op peil te houden of om de activa te verhogen ondanks de toegenomen beleggingsrisico’s. Beleggingsstrategieën kunnen ook worden gebruikt om hogere rendementen en/of stabielere inkomsten in de vastgoedsector te behalen. Door de eersteklas eigenschappen van deze objecten heeft een beleggingsstrategie met kern objecten zijn waarde bewezen. De zeer goede ligging en de uitstekende eigenschappen van het onroerend goed garanderen waardevastheid en een constant inkomen. Aangezien deze strategie echter bekend is en gemakkelijk te implementeren, leidt ze tot een tekort aan kwalitatief hoogstaand vastgoed in de portefeuille en dus tot speculatieve prijsstijgingen die niet in het belang van de beleggers zijn. Als kerninvesteringen te duur zijn, moet de bestaande investeringsstrategie worden uitgebreid en aangevuld. Daarom zoeken beleggers naar manieren om de resultaten van de kerninvesteringsstrategie te verbeteren.

Bij de Core Plus strategie zijn reducties in locatie of vastgoed toegestaan of worden wijzigingen aangebracht in de aandelenbelegging om een hoger rendement te behalen dan bij de pure Core Investment aanpak.

Wat is het verschil tussen Core en Core Plus strategie?

Een beter risicobeheer resulteert in een gunstig risico-rendementsprofiel van de vastgoedportefeuille. Binnen de plusstrategie verwerven beleggers een aantal objecten die naast de eigenlijke kern beleggingen in vastgoed als risicovoller kunnen worden geclassificeerd. Dit geldt voor de locatie van de gebouwen en de huurtermijnen, die korter zijn dan bij kern objecten. Voor beide criteria hebben deze panden een toekomst- of appreciatiepotentieel in termen van prijs- en huurverhogingen. Voor financieringsdoeleinden wordt het hefboomeffect op het rendement van het eigen vermogen verhoogd met meer vreemd vermogen, dat met een aandeel van ongeveer 50 tot 60 procent wordt gebruikt. Bovendien stelt deze strategie beleggers in staat om in bestaande objecten te handelen en deze niet langer minimaal 10 jaar vast te houden om zo een waardering te realiseren door middel van aan- en verkopen. De Core Plus-beleggingsstrategie realiseert hogere winsten door grotere risico’s te nemen, bijvoorbeeld door over te stappen op centrale locaties in kleinere agglomeraties. Intelligent vastgoedbeheer helpt de inkomsten te verhogen door een klein deel van de risicovollere beleggingen te selecteren en toe te voegen. Beleggers hebben behoefte aan langdurige expertise in de vastgoedmarkt, regionale marktkennis en directe toegang tot het kernsegment van het vastgoed. Dienstverlening aan beleggers speelt een steeds belangrijkere rol in het vastgoedbeheer. Omdat er in de markt steeds minder rendabele kern beleggingen beschikbaar zijn, zal ook in 2017 naar kernportefeuille vastgoed gezocht blijven worden om bedrijfspanden rendabel te kunnen verhuren.

Samenvatting

Kernvastgoed is bestaand vastgoed, met name in de commerciële sector; het wordt beschouwd als een veilige en liquide belegging.

zijn gelegen op toplocaties in grote steden en grootstedelijke gebieden, hebben een hoogwaardige inrichting en zijn volledig verhuurd aan bedrijven met een sterke kredietwaardigheid en andere huurders

genereren dus, in eerste instantie althans, relatief lage maar zeer stabiele huuropbrengsten

een beleggingsstrategie voor vastgoedportefeuilles is noodzakelijk voor een betere verdeling van de beleggingsrisico’s

Er is veel vraag naar vastgoed in de kernportefeuille; het wordt steeds moeilijker om daarmee voldoende vastgoed rendement te genereren.

De Core Plus-strategie breidt het spectrum van vastgoedbeleggingen uit, waarbij kerninvesteringen worden gecombineerd met een klein deel van het risicovollere vastgoed.

genereert een hoger rendement door te bezuinigen op de locatie, het vastgoed en kortere leasetermijnen en door meer gebruik te maken van vreemd vermogen

actief handelen met onroerend goed kan ook de winstgevendheid verhogen door het realiseren van potentieel voor waardevermeerdering

toekomstgericht vastgoedbeheer is een voorwaarde voor het nemen van hogere risico’s; ervaring en marktkennis zijn essentieel

Beleggers wereldwijd concurreren om dezelfde kernactiviteiten, waardoor de vraag naar kernactiviteiten in de portefeuille hoog zal blijven.