Herfinanciering

Herfinanciering is de term die in de banksector wordt gebruikt om te verwijzen naar de aankoop van kapitaal voor het verlenen van krediet door bankverrichtingen.

De term herfinanciering wordt in de banksector gebruikt om kapitaal aan te trekken voor het verstrekken van leningen door kredietinstellingen of voor het sluiten van een vervolg kredietovereenkomst na afloop van een leningsovereenkomst.

Herfinancieringsmogelijkheden voor banken

Banken hebben kapitaal nodig om zelf leningen te kunnen verstrekken aan bedrijven, consumenten en instellingen. Hiervoor hebben ze verschillende mogelijkheden: ze kunnen zichzelf herfinancieren via de deposito handel, leningen aangaan op de geld-, kapitaal- en interbancaire markt of vorderingen verkopen. Door bankdeposito’s, d.w.z. banktegoeden van klanten op hun rekeningen, te accepteren, creëren financiële instellingen de mogelijkheid om een deel van hun bezit voor een beperkte periode als bouwkrediet uit te lenen. Banken kunnen goed rekenen met deze middelen, aangezien de looptijden van termijndeposito’s of spaardeposito’s vast zijn en de ervaring leert dat een deel van de middelen over bepaalde perioden beschikbaar is. Spaarbanken en coöperatieve banken herfinancieren met name bouwleningen voornamelijk via de deposito’s van klanten. Door het monetaire beleid van de ECB en de extreem lage investeringsrente heeft het deposito bedrijf echter aan belang ingeboet voor de herfinanciering van de banken.

Banken kunnen ook een lening voor de aankoop van een huis herfinancieren door de uitgifte van effecten. Vastgoedleningen worden geherfinancierd door middel van bankobligaties met een zo lang mogelijke looptijd. Obligaties zoals Pfandbriefe zijn hiervoor geschikt. Afhankelijk van de kredietwaardigheid van de uitgevende bank, het renteniveau - op basis van de rente voor staatsobligaties - en de looptijd van de obligatie, ontvangen beleggers een rente die lager is dan de rente voor bouwleningen. In tegenstelling tot ongedekte obligaties wordt Pfandbriefe gedekt door hypotheken voor bouwleningen. Ze worden voornamelijk uitgegeven door hypotheekbanken, Landesbanken en, sinds 2005, in toenemende mate door particuliere banken, directe banken en spaarbanken.

Kredietinstellingen kunnen gebruik maken van een andere mogelijkheid om een hypotheeklening van de centrale bank te herfinancieren. Zij lenen op korte termijn geld van de centrale bank, waarvoor zij voor herfinanciering in aanmerking komend onderpand moeten storten bij de centrale banken. Banken kunnen middelen voor kredietverlening verkrijgen door middel van open-markttransacties zoals girale deposito’s, overnight leningen, het verstrekken van wekelijkse en meerjaarlijkse tenders en centrale bankgeld. Deze worden normaal gesproken alleen gebruikt in het geval van kortlopende herfinancieringstekorten.

Op de interbancaire markt lenen kredietinstellingen geld van andere banken. Dit gebeurt door middel van effecten-, valuta- en derivatenhandel en kortlopende leningen in centrale bankgeld. Daarnaast verkopen financiële instellingen vorderingen uit hoofde van leningen aan institutionele beleggers. Vergelijkbare leningen worden gebundeld, gesecuritiseerd als effecten en doorverkocht. Deze relatief nieuwe herfinanciering optie, die in diskrediet is geraakt door subprime wanbetalingen op de Amerikaanse hypotheekmarkt, wordt bij voorkeur gebruikt door grote banken.

In de vastgoedsector moeten langlopende bouwleningen vaak worden geherfinancierd. De focus van de herfinanciering ligt hier op de deposito handel, de uitgifte van effecten op de kapitaalmarkt en de financiering door de centrale bank. Onder de kredietverstrekkers bevinden zich commerciële banken, hypotheekbanken, speciale kredietinstellingen en levensverzekeringsmaatschappijen die particuliere en commerciële vastgoedfinanciering aanbieden.

Herfinanciering van een vastgoedlening

Banken hebben behoefte aan een voorspelbare herfinanciering met een laag risico op lange termijn om het risico van rentewijzigingen zo laag mogelijk te houden en niet in economische problemen te komen. Financiële instellingen moeten ervoor zorgen dat zij te allen tijde saldi kunnen uitbetalen vanaf rekeningen-courant of deposito’s van de ene dag op de andere. Herfinanciering via de kapitaalmarkt biedt dus de beste planningszekerheid. Een primaire financieringsbron voor bouwleningen in Duitsland zijn gedekte obligaties, waaronder Pfandbriefe. De Bank leent zowel eigen onroerend goed als onroerend goed dat bij wijze van zekerheidstelling aan de Bank is toegewezen en geeft beveiligde Pfandbriefe uit. Om vloeibaar te blijven, moet het principe van de overeenkomende looptijden in acht worden genomen. Langlopende bouwleningen moeten voor een groot deel worden gedekt door langlopende financieringsinstrumenten. Dit betekent dat de vaste rente van de bouw financiering en de looptijd van de Pfandbrief of het spaardeposito overeenkomen. Er is ook onderpand nodig dat op lange termijn beschikbaar is en dat stabiel is in waarde. Aangezien Pfandbriefe bijzonder veilig zijn, zijn ze de belangrijkste bron van herfinanciering voor banken voor bouwleningen. Als de bank insolvent wordt, kunnen de schuldeisers toegang krijgen tot het fiduciaire onderpand dat achter hen ligt. Slechts 60 procent van de hypotheekwaarde van een onroerend goed wordt erkend als dekkingswaarde voor hypotheekleningen die door Pfandbriefe worden gedekt. Dit resulteert in de lage kans op wanbetaling op Pfandbriefe.

Voorbeeld: Een belegger wil een bepaalde hoeveelheid geld op een rendabele manier investeren en stelt daarom zijn geld voor in totaal 15 jaar ter beschikking van de bank. Als tegenprestatie ontvangt hij 1,2 procent rente, gebaseerd op de rente voor staatsobligaties. De bank geeft dit geld door aan haar klant in de vorm van een hypothecaire lening. De klant betaalt zijn lening binnen 15 jaar terug tegen een rente van 1,7 procent. Op die manier betaalt de bank haar schulden aan de investeerder terug, aan wie ze het geïnvesteerde kapitaal terugbetaalt. Het verschil tussen de rente op deposito’s en de rente op leningen, waarin altijd een premie is inbegrepen, resulteert in de marge of de winst van deze transactie voor de bank, hier 0,5 procent.

Om in het algemeen gevaarlijke liquiditeits knelpunten te vermijden, zoals in tijden van de grote financiële crisis, worden banken door regelgeving gedwongen om een mix van verschillende financieringsbronnen te gebruiken voor herfinanciering. Als gevolg van de regelgeving inzake hogere kapitaaltoereikendheid, de invoering van liquiditeitsbuffers en een maximale hefboomwerking ratio moeten banken hun risicobeheer verbeteren of hun kredietverlening verminderen.

Herfinanciering van vastgoedleningen met kredietnemers

De term herfinanciering wordt ook gebruikt voor de nieuwe overeenkomst van aflopende leningsvoorwaarden van particuliere en institutionele kredietnemers. In de commerciële sector kan herfinanciering van voltooid vastgoed worden overwogen als dit niet wordt verkocht, maar economisch gebruikt blijft worden. De nieuwe lening wordt terugbetaald door de gegenereerde huurinkomsten. Herfinanciering is zinvol als de vastgoedprijzen naar verwachting over een langere periode zullen stijgen, als de rentevoeten zijn gedaald of als er hogere inkomsten kunnen worden gegenereerd door verhuur dan door verkoop.

Herfinanciering heeft ook gevolgen voor particuliere kredietnemers die hun hypotheek moeten verlengen of vernieuwen. Na afloop van hun vastrentende periode moeten zij een adequate vervolgfinanciering hebben gevonden. De kredietnemers kunnen de bestaande lening bij dezelfde bank tegen heronderhandelde voorwaarden verlengen of deze met een andere aanbieder herschikken door een gunstiger aanbod te doen. Drie maanden voor het verstrijken van de rentevaste periode is de financierende bank verplicht de klant een vervolgaanbod te doen. Als de klant er niet in slaagt een nieuwe vastrentende overeenkomst te maken, eindigt de leningsovereenkomst niet noodzakelijkerwijs, maar wordt deze voortgezet met een variabele bouwrente. Bij een variabele rente op bouwleningen is het risico van rentewijzigingen natuurlijk bijzonder groot. Door de lening te herfinancieren kan de rentelast van de lener tot een onaanvaardbaar niveau stijgen. Het risico bestaat als de marktrente gedurende de looptijd van de lening aanzienlijk stijgt en/of de kredietwaardigheid en het onderpand van de lening is verslechterd. Een herschikking van de schuld tegen betere voorwaarden maakt hoge kostenbesparingen voor de kredietnemers mogelijk