Open fonds

Open-end vastgoedfondsen kijken nu terug op een langere geschiedenis. In Duitsland werd het eerste fonds in 1959 gelanceerd; momenteel zijn er meer dan 40 open-end vastgoedfondsen op de markt. Ze zijn vooral geschikt voor kleine investeerders die zich geen eigen eigendom kunnen veroorloven. Hun aankoop maakt het mogelijk om met kleine bedragen stabiel te investeren in materiële activa. De vastgoedbeleggingen hebben een langetermijnkarakter, omdat de aan- en verkoop van huizen en grond niet zomaar van de ene op de andere dag kan plaatsvinden.

Aandelenkoersen

Zowel eenmalige beleggingen als reguliere spaarplannen zijn mogelijk met open-end vastgoedfondsen. Beleggers verwerven participaties in een fonds door aankoop. In het geval van open-end beleggingsfondsen is de uitgifte van deelnemingsrechten onbeperkt. De geïnvesteerde bedragen worden door een vermogensbeheerder afzonderlijk van zijn vermogen als bijzonder vermogen beheerd en zijn dus beschermd in geval van insolventie van de onderneming. De fondsen worden gepoold door het fonds bedrijf, dat beslist in welke eigendommen er wordt geïnvesteerd. De belegger laat de beleggingsbeslissing bewust over aan de fondsbeheerders. Zij moeten handelen in het belang van particuliere en institutionele beleggers en een passend rendement genereren. De participaties in de open-end vastgoedfondsen worden op elke handelsdag door de kapitaal verantwoordelijke ingekocht. De eenheden worden verkocht tegen de aflossingsprijs. Het wordt door de fonds maatschappij op elke handelsdag bepaald door de activa van het fonds, die bestaan uit onroerend goed en liquide effecten of geldmarktinstrumenten, te delen door het aantal uitgegeven deelnemingsrechten. Als de instroom van middelen niet kan worden belegd in inkomstengenererende beleggingen, hebben de vermogensbeheerders het recht om verdere betalingen voor het fonds tijdelijk stop te zetten.

Aankoop

Iedereen die open-end vastgoedfondsen wil kopen, kan dit doen via zijn adviseur bij een bank of spaarbank, bij een directe bank, bij een fonds korting of een onafhankelijke agent en rechtstreeks bij het fonds bedrijf of op de beurs. De keuze van het distributiekanaal beïnvloedt de kosten en de prijs voor de koper. Bij banken en spaarbanken, makelaars en fonds bedrijven worden aankopen gedaan tegen de uitgifteprijs, die het bedrijf één keer per dag publiceert. Fracties van eenheden kunnen daar ook worden gekocht. Op de beurs wordt de prijs continu bepaald aan de hand van vraag en aanbod en kan deze soms sterk afwijken van de prijs van de kapitaalverstrekker. De beurs rekent een veel lagere spread aan in plaats van de emissie toeslag. De aankoop van vastgoedfondsen via fonds korting, makelaars en directe banken kan goedkoper zijn dan bij filiaal banken omdat de distributiekosten in de vorm van de front-end load zijn verlaagd. Dit is echter zelden het geval bij vastgoedfondsen.

Kosten

De kosten van open-end vastgoedfondsen worden verdeeld in eenmalige en doorlopende kosten. De fondsen worden aangekocht tegen de uitgifteprijs, waarin de eenmalige emissie toeslag van meer dan 5 procent is inbegrepen. Het verschil tussen de uitgifteprijs en de front-end load is de aflossingsprijs. De verkoper van de investering ontvangt de premie. De exploitatiekosten worden jaarlijks gemaakt en zijn afkomstig uit het fondsvermogen. Dit zijn fondsbeheersprovisies, beheersprovisies, portfolioprovisies en transactiekosten, maar ook prestatieafhankelijke vergoedingen. De lopende kosten hebben een aanzienlijke invloed op het resultaat van de fondsinvestering. Het is daarom de moeite waard om de fondsen niet alleen in termen van prestaties, maar ook in termen van kosten te vergelijken. De total expense ratio (TER) vergemakkelijkt de vergelijking van de fondskosten, hoewel deze niet alle kostencomponenten omvat.

Prestaties

De prijsschommelingen van open-end vastgoedfondsen zijn over het algemeen lager dan die van andere soorten fondsen. Met zijn vastgoedportefeuille profiteert de belegger van de waardestijging van de portefeuille, de ontwikkeling van de huren en prijzen op de vastgoedmarkt en rentedragende beleggingen. De prestaties van open-end vastgoedfondsen zijn meestal continu, met een laag rendement. Duidelijke verliezen hebben zich niet lang voorgedaan. Uit de prestaties in het verleden kunnen echter geen conclusies voor de toekomst worden getrokken. Aangezien eigendommen geen dagelijkse beurskoers hebben, moeten ze door deskundigen worden gewaardeerd. De neutrale deskundigen moeten zich houden aan de verordening inzake de waardebepaling van onroerend goed. De waardering is gebaseerd op duurzame en op lange termijn haalbare huurinkomsten, rekening houdend met beheer- en onderhoudskosten, volgens de methode van de gekapitaliseerde winst waarde. De huurprijzen zijn contractueel aangepast aan de algemene prijsontwikkeling. Beleggers dienen zich een oordeel te vormen op basis van jaar- en halfjaarverslagen, fonds portretten, informatie uit de media en op het internet.

Belangrijke factoren zijn de regionale spreiding van het vastgoed, het verhuurtarief, de looptijd van de huurcontracten en de liquiditeit van het fonds. Onafhankelijke auditors houden toezicht op de boekhouding van de kapitaal beheermaatschappijen. De ratings van de fondsen door onafhankelijke ratingbureaus vormen ook een referentiepunt voor de beoordeling van de beleggingen van vastgoedfondsen.

Risico’s

Vastgoedfondsen van het open-end-type zijn aan dezelfde risico’s onderhevig als aandelen- of obligatiefondsen: het beheer risico van het fonds, het koersrisico bij dalende eenheidsprijzen, het kostenrisico en het risico van overdracht naar een ander fonds en de beëindiging van het fonds. Bijzondere risico’s in open-end vastgoedfondsen hebben betrekking op het prijsniveau van het vastgoed en de verdiencapaciteit van het gehuurde. In de regel mogen eigendommen in het fonds niet onder de marktwaarde worden verkocht. Als er objecten tegen te hoge prijzen zijn aangekocht en tegen een te lage prijs moeten worden afgeschreven of verkocht, ontstaat er een tekort. Onvoorziene vacatures of nieuwe huurcontracten tegen lagere huurprijzen kunnen de inkomsten aanzienlijk doen dalen. Verhuur in het buitenland is meestal onderhevig aan een valutarisico. Koersrisico’s zijn van toepassing op vastrentende effecten en geldmarktpapier. Het grootste risico dat momenteel aan vastgoedfondsen verbonden is, is echter het liquiditeitsrisico. 5 procent van het fondsvermogen moet ten minste als liquiditeit beschikbaar zijn. De fonds maatschappij heeft het recht om de inkoop van participaties op te schorten als de liquiditeit van het fonds niet meer toereikend is voor de betaling als gevolg van bovengemiddelde inkoop van participaties. De deelnemingsrechten van het fonds zijn bevroren; er kunnen in deze periode geen deelnemingsrechten worden ingewisseld. Alleen een directe verkoop via de beurs kan plaatsvinden, maar beleggers moeten grotere prijskortingen accepteren. Na 30 maanden moet een beslissing worden genomen over de voortzetting van het fonds. Als er voldoende liquiditeit beschikbaar is om de aandeelhouders uit te betalen, wordt het fonds opnieuw geopend. Anders wordt het fonds geliquideerd. Dan moeten alle eigendommen stap voor stap worden verkocht door het fonds bedrijf of de depothoudende bank, indien nodig tot 20 procent onder de waarde van de taxateur. Als het fonds wordt geliquideerd, moet de belegger beslissen tussen de verkoop ervan op de beurs en het wachten op de opbrengst van de liquidatie.

Beschikbaarheid

Sinds 22 juli 2013 worden zowel open-end als closed-end vastgoedfondsen beschouwd als alternatieve beleggingsfondsen en zijn ze onderworpen aan de bepalingen van het Duitse Wetboek van Beleggingen. Dit was gebaseerd op de regelgeving van de EU. De ernstigste verandering voor open-ended vastgoedfondsen in Duitsland betreft de beschikbaarheid ervan. De nieuwe regelgeving onderscheidt zich op basis van het tijdstip van binnenkomst van de klant. Voor eenheden die vóór 1 januari 2013 zijn aangekocht, geldt een belastingvrij bedrag van EUR 30.000, dat per kalenderhalfjaar kan worden afgestoten. Voor het resterende bedrag geldt een opzegtermijn van één jaar. Hetzelfde geldt voor alle aankopen tussen 01.01. en 21.07.2013. Voor deze aandelen geldt echter een aanvullende initiële houdperiode van 24 maanden, waarbinnen de resterende aandelen kunnen worden beëindigd. Aandelen die na 21.07.2013 worden aangekocht, zijn onderworpen aan dezelfde regeling met een opzegtermijn van 12 maanden en een initiële aanhoudperiode van twee jaar, maar er is geen vergoeding van EUR 30.000 meer. De depothoudende banken controleren bij elke verkoopaanvraag hoe lang de klant zijn eenheden in bezit heeft. Na opzegging door de belegger wordt een blokkering bewijs uitgegeven voor de rechten van deelneming op de effectenrekening, dat onherroepelijk is en ook de overdracht van de effectenrekening niet meer toelaat.

Huidige situatie

Aangezien beleggers op elk moment vóór 2008 toegang hadden tot hun bezit aan open-end vastgoedfondsen, leidde de toegenomen liquiditeitsvereisten tijdens de financiële crisis tot massale terugbetalingen van eenheden, vooral door professionele beleggers. De openstaande vastgoedfondsen raakten dus snel in betalingsmoeilijkheden. De beheerders van het fonds hebben het vastgoed tegen ongunstige prijzen moeten verkopen. Als gevolg daarvan werd een derde van de activa van het vastgoedfonds bevroren en zijn verschillende fondsen nog steeds in liquidatie. Het gevolg voor de beleggers was een groot waardeverlies. De nieuwe verkoopregels zijn bedoeld om een dergelijke situatie in de toekomst te voorkomen.