Düsseldorf één
Optimale combinatie tussen wonen en commerciële ruimtes in Düsseldorf
- 1e Rente uitbetalingEind januari 2020
- Huurderso.a. kinderdagverblijf, tandarts, fysiotherapeut, huurwoningen
- StadsdeelDüsseldorf-Unterbach
- Soort vastgoedResidentieel & Commercieel
- Looptijd10 jaar – naar 02.09.2029 (gemakkelijk verhandelbaar)
Huidige ontwikkeling
Voor de periode van 01.04.2020 tot 30.06.2020 bedraagt het uitkeringsrendement 0,64%, wat lager is dan het voor de periode voorspelde uitkeringsrendement van 0,96%.
Door de COVID 19-pandemie is de vraag naar woon- en bedrijfsruimte ingestort, waardoor de voorspelde afname van de leegstand niet kon worden gerealiseerd. Het pand heeft momenteel een leegstand van ongeveer 26%. Sinds juni is de vraag weer toegenomen en van augustus 2020 wordt een leegstaand appartement weer opnieuw verhuurd.
BIJZONDERHEDEN
- Top-7-locatie Düsseldorf: uitstekende economische en bevolkingsontwikkeling.
- 100% verhuurd vastgoedobject met 18 huurders.
- Huurders: o.a. een kinderdagverblijf, een fysiotherapeut, een tandartspraktijk, een bakkerij, een bloemenwinkel en huurwoningen.
- Hoge naamsbekendheid: het pand heeft de functie van stadsdeelcentrum van Unterbach met huurders voor lange termijn.
- Gebouw met benedenverdieping inclusief- parkeergarage midden in de woonwijk van Unterbach, gekenmerkt door eengezinswoningen.
HET VASTGOED
Het pand is volledig verhuurd en beschikt over verschillende verhuurde commerciële en residentiële ruimten. Het bestaat uit vijf verdiepingen en heeft een totale huuroppervlakte van 2.208 m².
In het jaar 2009 is het pand volledig gemoderniseerd en door de jaren heen continu goed onderhouden. Dit centraal gelegen vastgoed is gebouwd op een perceel van 1.133 m². Het stadsdeel van Düsseldorf waar dit gebouw zich bevindt heeft ongeveer 8.000 bewoners.
De 18 verhuurde units beschikken over een balkon. Verder is het gebouw uitgerust met een lift en heeft het in totaal 31 parkeerplaatsen, waarvan 17 in een ondergrondse parkeergarage.
Opvallend is het gevelontwerp van dit zogeheten “district centrum Unterbach”: het massief gebouwde gebouw is een tegelhuis, dat van buiten met tegels is ontworpen en hierdoor erg opvallend is
Het pand wordt gekenmerkt door een hoge diversificatie van huurders. Deze mix van verschillende huurders is goed in balans.
HET VASTGOED OBJECT IN ÉÉN OOGOPSLAG
- Totale verhuurbare oppervlakte
- 2.208 m²
- Eenheden (kantoren)
- 4
- Eenheden (appartementen)
- 6
- Eenheden (praktijken)
- 4
- Eenheden (detailhandel)
- 2
- Eenheden (overige)
- 2
- Eenheden (parkeerplaatsen)
- 31 (17 in ondergrondse parkeergarage)
- Bouwjaar
- 1980 (gemoderniseerd in 2009)
- Huurinkomsten
- Residentiële huur / m² / maand
- Ca. € 7,10
- Commerciële huur / m² / maand
- Ca. € 8,70
- Jaarlijkse netto huuropbrengsten (het 1e volledige jaar)
- € 227.800
- Jaarlijkse netto huuropbrengsten (10-jarig gemiddelde)
- € 244.000
HUURDERS
Voor de inwoners van Unterbach in Düsseldorf dienen de commerciële ruimtes van dit vastgoed object als een van de twee belangrijkste winkelcentra van dit stadseel.
In het vijf verdiepingen tellende gebouw bevinden zich verschillende medische praktijken, een kinderdagverblijf en een fysiotherapeut. Bovendien zijn de bloemist en de bakkerij drukbezochte winkels op de begane grond van het centraal gelegen pand. Verder zijn er een ingenieursbureau en 6 appartementen in het gebouw, welke erg gewild zijn vanwege de krapte op de vastgoedmarkt in de stad Düsseldorf.
Een ander bijzonder detail zijn de drie antennes op het dak van het pand, welke worden verhuurd aan telecommunicatieproviders en waarmee ongeveer 20.000 € aan huurinkomsten per jaar worden gegenereerd.
- Het gebruik van het vastgoed
- Kantoorruimtes
- Ca. 19%
- Huurwoningen/Appartementen
- Ca. 22%
- Praktijk
- Ca. 21%
- Kinderdagverblijf
- Ca. 11%
- Detailhandel
- Ca. 16%
LOCATIE
Als vestigingsplaats is Düsseldorf een uitstekende keuze. Dit komt o.a. tot uiting in de nieuwste cijfers van het BBP (bruto binnenlands product) in verhouding tot de bevolkingsgegevens, uitgegeven door het Federaal Bureau voor de Statistiek.
Bovendien staat Düsseldorf, de hoofdstad van de deelstaat Noord-Rijnland-Westfalen op de eerste plaats in de deelstaat en bezet het de derde plaats in de algemene vergelijking met andere grote Duitse steden. In de algemene ranglijst staat Düsseldorf net achter Stuttgart en Frankfurt en voor metropolen als Hamburg, München en Keulen.
Bovendien groeide het BBP (bruto binnenlands product) in deze stad in het vierde jaar op rij. De economie van Düsseldorf lag in het boekjaar 2016 bijna op het niveau van het recordjaar 2008.
Düsseldorf in één oogopslag
- Aantal inwoners (2018)
- C.a. 642.304
- Bevolkingsprognose (2040)
- + 14%
- Leegstand percentage (wonen, 2017)
- 1,4%
- Koopkrachtindex (2018)
- 117 (BRD = 100)
- Werkloosheidspercentage (2019)
- 3,7%
Macrolocatie
Het vastgoedobject is gelegen in een buitenwijk van Düsseldorf - Unterbach, die landelijk bekend staat om zijn grote recreatiegebied rondom het ongeveer 2,5 km lange Unterbacher meer. Unterbach is het op vier na grootste district van Düsseldorf met een totale oppervlakte van 9,12 vierkante kilometer. Unterbach ontwikkelt zich gunstig, met veel eengezinswoningen en een hoge woonkwaliteit voor de ca. 8.000 inwoners.
Op de belangrijke doorgaande weg, de ‘’Gerresheimer Landstraße’’ staat dit object bekend als het districtscentrum van Unterbach. Over het algemeen is de micro-locatie goed verbonden met het openbaar vervoer en met de auto via de nabijgelegen snelwegen A3 en A46 uitstekende verbindingen met het Rijnland, het stadscentrum van Düsseldorf (20 minuten) en andere grote steden in de regio.
Düsseldorf-Unterbach heeft jarenlang een stabiele groei van het bevolkingsaantal laten zien. Net als in andere grootstedelijke gebieden en grote steden, profiteert de wijk Unterbach ook enorm van de snelgroeiende binnensteden, waardoor steeds meer mensen naar de buitenwijken van een stad trekken.
Financiële Kenmerken
Op basis van een inventarisatie en planning voor de komende 10 jaar zijn alle kosten voor de aankoop, emissie en het beheer berekend. Deze cijfers zijn naar ons beste vermogen en onze overtuiging berekend en omvatten al buffers voor onderhoudskosten en niet-recupereerbare kosten. De netto huurinkomsten zullen binnen 10 jaar geleidelijk worden verhoogd door professioneel management en in overeenstemming met de marktomstandigheden.- MARKTWAARDE VOLGENS HET RAPPORT
- Marktwaarde
- € 4.350.000
- Investeringskosten
- Aankoopprijs vastgoed
- € 4.250.000
- Netto aankoopprijsfactor
- 18,7 keer de huur
- Bijkomende aankoopkosten
- € 651.100
- Voorfinancieringskosten
- € 25.781
- Liquiditeitsreserve
- € 323.119
- Totale projectkosten
- Ca. € 5.250.000
- Investeringskapitaal (Exporo-beleggers)
- Lening vreemd vermogen (bank)
- € 2.750.000
- € 2.500.000
Verwachte jaarcijfers
- Opbrengsten / uitgaven
- Netto huuropbrengsten
- Ca. € 244.000
- Strategisch vastgoedbeheer en begeleiding voor beleggers
- € -25.000
- Vastgoedbeheer
- € -9.000
- Verlies van huurinkomsten
- € -2.000
- Rentebetalingen (1,06%) aan de bank (o.b.v. Annuïteit)
- € -25.000
- Onderhoud
- € -20.000
- Resultaat van het vastgoed
- € 163.000
- Aflossingen (1,50%)
- € -39.000
- Uitbetaling
- € 124.000
- Uitbetaling rendement
- 4,5%
VERWACHTE WAARDESTIJGING
- Na 10 jaar
- Waarde van het vastgoed
- € 5.470.000
- IRR**
- 5,7%
MARKTONTWIKKELING
De stad Düsseldorf is een van de belangrijkste Duitse handelscentra, tal van grote nationale en internationale handelsbedrijven hebben hier hun hoofdkantoor. Ook zijn er industriële bedrijven van wereldmarktleider formaat in de stad te vinden en is de op één na belangrijkste industriële locatie in Noord-Rijnland-Westfalen.
Bovendien is Düsseldorf een erg aantrekkelijke afzetmarkt, omdat er de gemiddeld meest welgesteld inwoners van Duitsland wonen, in een agglomeratie met meer dan 11 miljoen mensen. Als locatie voor commercieel onroerend goed is Düsseldorf volgens lokale vastgoedspecialisten een van de meest interessante markten in Duitsland.
De buitenwijk Unterbach profiteert ook van de uitstekende demografische factoren van de stad. Zo is de bevolkingsgroei sinds 2010 bovengemiddeld: in de afgelopen 8 jaar is de bevolking in Unterbach met ongeveer 8% gestegen. In dezelfde periode is de bevolking in heel Düsseldorf met “slechts” 5% gegroeid.
In Düsseldorf is er een stabiele markt voor residentieel onroerend goed, aangevuld met commercieel onroerend goed. De gangbare huurprijzen zijn opnieuw gestegen en volgens de marktwaarde en taxaties is er naast de grote vraag naar woningen in Düsseldorf een grote behoefte aan commerciële ruimtes in de wijk Unterbach.
HET DIGITALE WAARDEPAPIER
Special Purpose Vehicle - Vennootschap die is opgericht om bepaalde projecten of activiteiten van een onderneming uit te voeren en de daarbij behorende activa en hun financiering onder te brengen op een aparte balans, en dus niet te laten voorkomen op de balans van het moederbedrijf.
Het digitale waardepapier is een volledig gereguleerd waardepapier met minder externe aandeelhouders, wat de beleggers een snellere verwerking en meer transparantie geeft. Dit gaat hand in hand met de onafhankelijkheid van een traditioneel bankdeposito, zodat de obligatie niet zoals voorheen in uw Baader Bank Depot wordt geboekt.
De digitale kluis is een financiële revolutie voor het houden van digitale activa zoals het onderhavige digitale waardepapier en kan rechtstreeks worden beheerd via de persoonlijke investeringscockpit op exporo.nl- met transacties praktisch in real-time en wereldwijd.
Direct na ondertekening creëren wij uw persoonlijke digitale kluis samen met een van ’s werelds toonaangevende bedrijven voor crypto grafische beveiligingstechnologie, Upvest ( Tokn GmbH). De inhoud van uw digitale kluis wordt beschermd door een beveiligd netwerk van meer dan 8.000 servers wereldwijd en is exclusief dag en nacht voor u beschikbaar.
DE INVESTERING
Met de investering in het vastgoed “Düsseldorf een” heeft u de mogelijkheid om als eigenaar te profiteren van de huidige huurinkomsten en de waardeontwikkeling van vastgoed. U investeert uw geld in een volledig verhuurd residentieel en commercieel gebouw in Düsseldorf en neemt als een eigenaar deel aan regelmatige rente uitbetalingen op uw rekening. Deze zijn afhankelijk van de huurinkomsten van het vastgoed.- Kansen
- Risico's
- Kwartaaluitkeringen van huuroverschotten en aantrekkelijke rendementsvooruitzichten van gemiddeld ca. 4,5% per jaar
- Kosten (van bijvoorbeeld onderhoud) kunnen een negatief effect hebben op de rendementsuitkeringen.
- Extra participatie in 80% van de waardeontwikkeling van het vastgoed.
- Veilige prognoses over de toekomstige waardeontwikkeling bestaan niet. Hier kunnen alleen schattingen over worden gemaakt.
- Verwacht totaalrendement door huuruitkeringen en participatie in de verkoopwinst van ca. 5,7% per jaar.*
- Of de prognoses uitkomen, is afhankelijk van voldoende huurinkomsten en de waardeontwikkeling van het vastgoed.
- Hoge transparantie via de belangrijkste financiële cijfers en éénmalige en lopende kosten.
- Meer transparantie is geen criterium voor meer veiligheid, maar het vergemakkelijkt wel de eigen besluitvorming.
- De houder van het zekerheidsrecht houdt toezicht op, controleert en beheert achtergestelde zekerheden voor de beleggers.
- Ondanks het gebruik van een beheerder en achtergestelde zekerheden zijn er aan de investering risico’s verbonden.
- De investeringsvorm is een obligatie (getokeniseerde obligatie), die in de vorm van een token op Blockchain wordt aangehouden. Op middellange termijn biedt deze infrastructuur grote voordelen qua transactiesnelheid en lagere kosten.
- Deze infrastructuur is nieuw en nog niet heel bekend in Duitsland en Nederland. Dit brengt eventuele technologische en regelgevingsrisico’s met zich mee.
* Prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor de toekomstige waardeontwikkeling.
** De IRR (Internal Rate of Return) is het te verwachten rendement op een investering, waarbij rekening wordt gehouden met de hoogte en het tijdstip van de kasstromen voor opbrengsten en uitgaven (verdiscontering) ten aanzien van de investering.
Dit betekent dat de rente wordt berekend op basis van het vastgelegde kapitaal in de investering en dus een realistische rente oplevert.
Dit omvat ook de verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd.