Residentieel Drietal
in Hannover & Berlijn | 100% verhuurd | Huurgarantie van 2 jaar
- 1e Rente uitbetaling15. April 2020
- Verhuur status100% verhuurd
- LocatieHannover & Berlijn
- Soort vastgoedobjectWoon- en commercieel
- Looptijd10 jaar – naar 30.10.2029 (gemakkelijk verhandelbaar)
- Minimale investering1.000 €
Huidige ontwikkeling
Voor de periode van 01.04.2020 tot 30.06.2020 bedraagt het uitkeringsrendement 1,45 %, wat hoger is dan het voor de periode voorspelde uitkeringsrendement van 1,02 %.
De hogere onderhoudskosten zijn het gevolg van noodzakelijke reparaties en revisies in Berlijn (externe luiken, deurreparaties, elektrische werkzaamheden). De post vastgoedbeheer is in dit kwartaal hoger, omdat hierin ook de verhuuropdrachten voor nieuwe verhuringen in panden in de stad Hannover zijn opgenomen. Berlijn: Een residentiële huurder (zelfstandige) heeft een huurachterstand opgebouwd door het verlies van de verkoop tijdens de pandemie.
Vahrenwalder Straße in Hannover: De huurder van de bedrijfsruimte op de begane grond werd door de officiële sluitingen getroffen, zodat ook hier een huurachterstand is ontstaan. Tegelijkertijd heeft de huurder een appartement in het gebouw gehuurd.
Niedersachenring en de witzendorffstrasse in Hannover: Het pand heeft geen financiële gevolgen van de pandemie en blijft zich positief ontwikkelen op het gebied van verhuur.
HIGHLIGHTS
- Drie aantrekkelijke woonobjecten op zeer goede locaties in twee topsteden.
- Zeer goede bezettingsgraad: alle drie de vastgoedobjecten zijn 100% verhuurd.
- Zeer goede en onderhouden staat: alle objecten zijn regelmatig onderhouden en gemoderniseerd (het object aan de Vahrenwalder Straße 87 ontvangt binnenkort een nieuwe gevel).
- Goede aankoopvoorwaarden: de marktwaarde van het vastgoed ligt ca. 400.000 € boven de aankoopprijs.
Het vastgoedobject
HET VASTGOED OBJECT IN ÉÉN OOGOPSLAG
- Eenheden (residentieel)
- 50
- Eenheden (commercieel)
- 2
- Eenheden (parkeerplaatsen)
- 22
- Verhuurbare oppervlakte (residentieel)
- 3.457 m²
- Verhuurbare oppervlakte (commercieel)
- 73 m²
- Verhuurbare oppervlakte
- 3.530 m²
- Bouwjaar
- 1997 (Hohefeldstr. 8 in Berlijn), 1963 (Vahrenwalder Str. 87 in Hannover) en 1957 (Niedersachsenring 22 in Hannover)
- HUURINKOMSTEN
- Residentiële huur / m²
- 10,20 €
- Commerciële huur / m²
- 15,26 €
- Jaarlijkse netto huuropbrengsten (het 1e volledige jaar)
- Ca. 431.856 €
- Jaarlijkse netto huuropbrengsten (10-jarig gemiddelde)
- Ca. 458.000 €
NIEDERSACHSENRING 22/ WITZENDORFFSTR. 7 IN HANNOVER
Het goed onderhouden gebouwencomplex uit 1957 bestaat uit twee aaneengesloten gebouwen. Één complex bestaat uit drie verdiepingen en het andere complex heeft vier verdiepingen. Het meergezinswoningencomplex bestaat uit in totaal 24 appartementen en 5 garages op een totale verhuurbare oppervlakte van ca. 1.451 m2. De gemiddelde grootte van een woning is ca. 61 m2.
De woningen zijn bovendien compact ingedeeld en beschikken elk over een eigen balkon. In 2019 zijn saneringen en thermische-isolatiewerkzaamheden uitgevoerd.
VAHRENWALDER STRASSE 87 IN HANNOVER
Het volledig verhuurde woon- en bedrijfsgebouw is gebouwd in 1963 en bevindt zich in een zeer goed onderhouden staat. De woning heeft in totaal 13 woon- en 2 bedrijfseenheden op ca. 721 m2 grote totale verhuurbare oppervlakte. De appartementen zijn grotendeels gemoderniseerd en de laatste grote onderhoudsmaatregelen zijn in 2009 uitgevoerd.
Hierbij zijn de entree, de trap, het deurbelsysteem, de brievenbussen en de gevel vernieuwd. Naast een renovatie van de buitengevel zijn verdere moderniseringsmaatregelen gepland voor 2019. Daarnaast bestaat er voor het object het ontwikkelingspotentieel van een zolderuitbreiding.
HOHEFELDSTRASSE 6 IN BERLIJN
Het uitgebreid gesaneerde object bestaat uit 13 wooneenheden op ca. 1,358 m2 totale verhuurbare oppervlakte en 17 ondergrondse parkeerplaatsen. Verdeeld over drie verdiepingen, alle appartementen hebben een royaal balkon en hoogwaardige inrichting. Een personenlift zorgt voor een barrièrevrije verbinding van verdieping -2 tot aan het dak.
De uitgebreide tuin is beschikbaar voor huurders voor gratis gebruik. Over het algemeen verkeert het pand in een zeer goede en onderhouden staat - de laatste grote modernisering van de balkons en delen van de gevel vond plaats in 2018⁄2019.
- HET GEBRUIK VAN HET VASTGOED
- Residentieel
- Ca. 98 %
- Commercieel
- Ca. 2 %
MACROLOCATIE
ALGEMENE SITUATIE HANNOVER
Hannover, de hoofdstad van Nedersaksen, heeft ongeveer 536.000 inwoners en kon een bevolkingsgroei van 4,3% optekenen ten opzichte van eind 2012. De grootstedelijke regio Hannover is een zeer belangrijke zakelijke locatie en de zetel van internationaal belangrijke bedrijven zoals Volkswagen, Continental, Bahlsen, TUI, TÜV Nord en Rossmann. Andere belangrijke economische sectoren zijn logistiek, handel en de Beurs van Hannover. Deze economische spelers creëren een aantrekkelijke arbeidsmarkt, zodat de stad in de toekomst gestaag zal blijven groeien. Bovendien is Hannover het kruispunt van noord-zuid- en oost-westverbindingen van belangrijke snelwegen en langeafstandstreinen. Bovendien maakt de stad indruk met zijn hoge kwaliteit van leven vanwege het grote aantal groene gebieden, zoals de prachtige Herrenhäuser-tuinen en het grootste stadsbos in Europa, Eilenriede. De nabijheid van de Lüneburger Heide en het Steinhuder Meer draagt bij aan de hoge recreatieve waarde.
ALGEMENE SITUATIE BERLIJN
Berlijn is met ca. 3,754 miljoen inwoners de grootste stad in Duitsland. Regeringszetel, hoofdstad en centrum van vele culturele, wetenschappelijke en politieke instellingen. Bovendien is Berlijn het centrum van de metropoolregio Berlijn-Brandenburg met ongeveer 6 miljoen inwoners en heeft het een sterke aantrekkingskracht op overheid gerelateerde instellingen, op de toekomstgerichte bedrijven en op kunstenaars en creatieve geesten. Berlijn heeft al een aantal jaren een opmerkelijke bevolkingsontwikkeling geregistreerd. De stad heeft tussen 2011 en 2015 evenveel inwoners erbij gekregen als Hamburg, Keulen, Frankfurt en Düsseldorf samen. De drijvende kracht hier is de hoge instroom van buitenaf. Maar ook het constante positieve geboortecijfer van de afgelopen jaren draagt bij aan de bevolkingsgroei.
Berlijn: buitenkans in Europa
De dynamische Duitse hoofdstad Berlijn is niet alleen een spannend reisdoel, maar ook een van de meest aantrekkelijke steden in Europa voor investeringen in onroerend goed! Volgens de Berlijnse TV-zender RBB zijn de grondprijzen in Berlijn de laatste jaren met een factor tien gestegen. De gemiddelde verkoopprijs voor bestaande gebouwen is met 206,70% gestegen.
Bovendien stijgen ook de verwachte huurinkomsten. Tussen 2011 en 2016 zijn de huren in Berlijn met 13% per jaar gestegen (tegenover 6,7% in Hamburg en 10,5% in München).
Hannover IN ÉÉN OOGOPSLAG
- Aantal inwoners (2018)
- Ca. 535.603
- Bevolkingsontwikkeling
- Ca. + 4,3% (sinds 2012)
- Leegstand
- 1,8% (2017)
- Infrastructuren
- A2, A7, A37, A352, B3, B6, ICE, Luchthaven Hannover-Langenhagen
Berlijn IN ÉÉN OOGOPSLAG
- Aantal inwoners (2018)
- Ca. 3,748 mln.
- Bevolkingsontwikkeling
- Ca. + 11% (sinds 2011)
- Leegstand
- 0,9% (2017)
- Infrastructuren
- A10 A11,A13,A113,A100, ICE, Luchthaven Tegel, Schönefeld
- Overnachtingen (in 2018)
- 362.429
LOCATIE
Hohefeldstraße 6 in Berlijn
In het noorden van Berlijn ligt het stadsdeel Hermsdorf, een rustig en groen stadsdeel van de hoofdstad. Het object behoort tot de noordelijke Berlijnse wijk Reinickendorf en bevindt zich in een middenstandwooncomplex met een grote hoeveelheid groene ruimte. De omgeving bestaat voornamelijk uit eengezins- of meergezinswoningen. In lokale behoeften wordt voorzien via een klein wijkcentrum in het S-Bahnstation Hermsdorf, dat op ongeveer 450 meter afstand ligt. Het object is goed verbonden met het openbaar vervoer met bussen (ca. 140 m) en S-Bahn (ca. 500 m). De snelweg A96 kan worden bereikt in ca. 600 m.
Niedersachsenring 22/ Witzendorffstr. 7 in Hannover
Het vastgoed is gelegen in het groene en gezinsvriendelijke stadsdeel Vahrenwald-List, een van de meest dichtbevolkte stadsdelen in Hannover (ca. 70.720 inwoners). Hannover Vahrenwald is een traditionele industriële locatie, die een sterke waardering geniet vanwege de zeer centrale ligging. Een indicatie van de aantrekkelijkheid van het stadsdeel is de ondergemiddelde leegstand van 1,7%. Door de optimale infrastructuur van de Vahrenwalder Straße zijn het centraal station, de luchthaven of het centrum binnen 15 minuten bereikbaar. Verschillende verbindingen met het openbaarvervoernetwerk liggen op ongeveer 1 minuut afstand van het object. Alle typen winkels bevinden zich op loopafstand.
Vahrenwalder Straße 87 in Hannover
Het woon- en bedrijfsgebouw is centraal gelegen in het stadsdeel Vahrenwald. Het stadsdeel profiteert van het bedrijvenpark in het noorden en biedt tal van werkgevers zoals bijv. Continentale AG of het leger een centrale locatie in Hannover. Het vastgoed ligt direct aan de Vahrenwalder Straße, tegenover het Vahrenwalder Bad. Vanwege de directe tramverbinding voor het object kan men binnen 10 minuten het centrum bereiken. Alle voorzieningen voor dagelijkse behoeften zoals artsen, apotheken, scholen en kleuterscholen liggen op enkele minuten loopafstand. Vanwege de nabijheid van de universiteit van Leibniz is de woonwijk bijzonder populair bij studenten, die de hoofdcampus in ongeveer 15 minuten bereiken.
GEPROGNOSTISEERDE JAARREKENING EN WAARDESTIJGING
Op basis van een bestaande looptijd van 10 jaar zijn alle kosten voor de aankoop, de uitgifte en het beheer berekend. Deze cijfers zijn naar ons beste weten en geweten berekend en bevatten al buffers voor onderhoudskosten en niet-recupereerbare kosten.
Er zijn geen huurverhogingen voor de netto huurinkomsten gepland voor het vastgoed in Berlijn gedurende de 10 jaar. Bij de twee panden in Hannover is door professioneel vastgoedbeheer een verhoogde netto koude huur berekend in overeenstemming met de marktomstandigheden.
- MARKTWAARDE VOLGENS HET RAPPORT
- Marktwaarde
- € 10.010.000
- INVESTERINGSKOSTEN
- Aankoopprijs van vastgoed (zonder bijkomende kosten)
- € 9.668.000
- Netto aankoopprijsfactor
- 22,4 keer de huur
- Bijkomende aankoopkosten
- € 1.308.286
- Voorfinancieringskosten
- € 48.237
- Liquiditeitsreserve
- € 335.000
- Totale projectkosten
- Ca. € 11.360.000
- INVESTERINGSKAPITAAL (EXPORO-BELEGGERS)
- LENING VREEMD VERMOGEN (BANK)
- € 4.860.000
- € 6.500.000
VERWACHTE JAARCIJFERS
- OPBRENGSTEN / UITGAVEN
- Netto huuropbrengsten
- Ca. € 458.000
- Beleggersbeheer
- Ca. € -15.000
- Strategisch vastgoedbeheer
- € -36.800
- Vastgoedbeheer
- € -19.000
- Verlies van huurinkomsten
- € -5.000
- Rentebetalingen (1,3%)
- € -73.000
- Onderhoud
- € -19.000
- Resultaat van het vastgoed
- € 290.000
- Aflossingen (1,0 %)
- € -69.000
- Uitbetaling
- € 221.000
- Uitbetaling rendement
- 4,6%
VERWACHTE WAARDESTIJGING
- NA 10 JAAR
- Waarde van het vastgoed
- € 11.590.000
- IRR**
- 5,6%
DE INVESTERING
Met de vastgoedinvestering “Residentieel Drietal” in Hannover en Berlijn heeft u de mogelijkheid om te profiteren van de lopende huurinkomsten en de vastgoedwaarde zelf. U investeert uw geld in een hoogwaardige vastgoedportefeuille in Hannover en Berlijn en, net als een eigenaar, neemt u deel aan regelmatige rentebetalingen op uw rekening, die afhankelijk zijn van de huurinkomsten van het vastgoed.- KANSEN
- RISICO'S
- Kwartaaluitkeringen van huuroverschotten en aantrekkelijke rendementsvooruitzichten van gemiddeld ca. 4,6% per jaar
- Kosten (bijv. onderhoud) kunnen een negatief effect hebben op de rendementsuitkeringen.
- Extra participatie in 80% van de waardeontwikkeling van het vastgoed.
- Extra participatie in 80% van de waardeontwikkeling van het vastgoed.
- Verwacht totaalrendement door huuruitkeringen en participatie in de verkoopwinst van ca. 5,6% per jaar.*
- Of de prognoses uitkomen, is afhankelijk van voldoende huurinkomsten en de waardeontwikkeling van het vastgoed.
- Hoge transparantie via de belangrijkste financiële cijfers en éénmalige en lopende kosten.
- Meer transparantie is geen criterium voor meer veiligheid, maar het vergemakkelijkt wel de eigen besluitvorming.
- De houder van het zekerheidsrecht houdt toezicht op, controleert en beheert achtergestelde zekerheden voor de beleggers.
- Ondanks het gebruik van een beheerder en achtergestelde zekerheden zijn er aan de investering risico’s verbonden.
- De investeringsvorm is een obligatie (getokeniseerde obligatie), die in de vorm van een token op Blockchain wordt aangehouden. Op middellange termijn biedt deze infrastructuur grote voordelen qua transactiesnelheid en lagere kosten.
- Deze infrastructuur is nieuw en nog niet heel bekend in Duitsland en Nederland. Dit brengt eventuele technologische en regelgevingsrisico’s met zich mee.
* Prognoses zijn geen betrouwbare indicator voor de toekomstige waardeontwikkeling.
** De IRR (Internal Rate of Return) is het te verwachten rendement op een investering, waarbij rekening wordt gehouden met de hoogte en het tijdstip van de kasstromen voor opbrengsten en uitgaven (verdiscontering) ten aanzien van de investering.
Dit betekent dat de rente wordt berekend op basis van het vastgelegde kapitaal in de investering en dus een realistische rente oplevert.
Dit omvat ook de verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd.
HET DIGITALE WAARDEPAPIER
