Closed-end vastgoedfondsen

Closed-end vastgoedfondsen hebben een specifiek vastgoedproject als beleggingsobject.

Closed-end vastgoedfondsen hebben als beleggingsobject een specifiek vastgoedproject waarvan de verwerving, de exploitatie en de uiteindelijke verkoop de focus is van de bedrijfsactiviteiten van de fonds vennootschap.

Fonds Principe

Closed-end vastgoedfondsen zijn participaties in de vastgoedmarkt met winst- en verlies aandelen. Populaire panden voor dit soort beleggingen zijn winkelcentra, hotels, kantoorpanden op exclusieve locaties, commerciële gebouwen en woningen in grote steden. De vermogensbeheerder is verantwoordelijk voor de investering en de verwerking of rapportering ervan. De rechten (informatie, controle, stemrecht in aandeelhoudersvergaderingen, recht op winstuitkering en vereffeningskredieten) en verplichtingen (betaling van de investering) van de beleggers worden geregeld door middel van een aandeelhoudersovereenkomst.

De investeerders worden aandeelhouder van het vastgoed in de verhouding die overeenkomt met hun geplaatst kapitaal. Het onroerend goed wordt voor een bepaalde periode gehuurd en is bedoeld om aan het eind met winst te worden verkocht. Closed-end beleggingsfondsen voor onroerend goed hebben een vaste looptijd en een inschrijving volume, waarna geen verdere stortingen in het fonds kunnen worden gedaan. Lange looptijden zijn gebruikelijk, variërend van 10 tot 30 jaar. Voor gesloten fondsen geldt een minimum belegging, die meestal rond de 10.000 euro ligt. De houder van open fondsen laat de beslissingen volledig over aan het fondsmanagement, terwijl de aandeelhouders een beperkt recht hebben om deel te nemen aan en te beslissen over vastgoedbeleggingen van het gesloten type.

Soorten gesloten vastgoedfondsen

Closed-end vastgoedfondsen worden gedifferentieerd op basis van het aantal activa in termen van hun risico mix. Het merendeel van de fondsen koopt slechts één woning en streeft daarmee naar een hoog huurrendement.

Er zijn echter ook multi-object fondsen die drie tot vier woongebouwen of commercieel vastgoed verwerven.

Voor fondsen die zijn goedgekeurd voor distributie aan retailbeleggers geldt het volgende: Beleggers mogen maximaal 20.000 euro in een materieel vast actief beleggen, anders moet het fonds minimaal drie objecten bevatten.

Closed-end vastgoedfondsen worden gedifferentieerd op basis van hun beleggingsactiviteit.

Zo worden er investeringen gelanceerd die fungeren als projectontwikkeling bedrijven. Deze bedrijven handelen alles zelf af, van de planning en de bouw tot de verkoop van het onroerend goed.

Daarnaast zijn er closed-end vastgoedfondsen die zichzelf zien als handelsondernemingen. Zij verwerven een pand tegen gunstige prijzen en gebruiken verschillende maatregelen om de waarde van het pand te verhogen. Het doel is om het pand te verkopen tegen een veel hogere prijs dan bij aankoop.

Er zijn nauwelijks beleggingsfondsen voor onroerend goed op de markt waar de belegger precies weet in welke materiële activa het geld moet vloeien. Veel minder transparant zijn de zogenaamde blinde zwembaden, die openlaten welke eigendommen daadwerkelijk worden gekocht bij de inschrijving op het fonds. Met name in het geval van dit laatste soort investeringen zijn er fondsen die voor hun investeerders een fiasco worden omdat de initiatiefnemers niet met zakelijke beperkingen hoeven te leven en marktveranderingen tot onberekenbare risico’s kunnen leiden.

Aan- en verkoop van gesloten vastgoedfondsen

De initiatiefnemers van het fonds zullen de geplande fondsen rechtstreeks en via fonds makelaars bij particuliere of institutionele beleggers verzamelen. Idealiter brengen de emittenten hun eigen kapitaal in. Zodra het benodigde kapitaal is aangetrokken, wordt het fonds gesloten voor verdere stortingen. De basis hiervoor is een zinvol verkoopprospectus dat alle economisch relevante feiten en cijfers opsomt. Voor toekomstige mede ondernemers is het moeilijk om vooraf te beoordelen of de voorspellingen en berekeningen gebaseerd zijn op realistische aannames. Het geld wordt in het fonds ingebracht door middel van eenmalige betalingen of termijnen - dit zijn de eigen middelen van het fonds. Daarnaast kan het geleende kapitaal van kredietinstellingen worden gebruikt tot maximaal 60 procent van de marktwaarde van de activa.

In de regel kunnen beleggers tijdens de looptijd van het fonds niet over hun geld beschikken. Closed-end vastgoedfondsen tonen geen dagelijkse eenheidsprijzen en worden niet op de beurs verhandeld. Er is alleen de mogelijkheid om het fonds te koop aan te bieden via de secundaire markt. Verschillende emittenten, makelaars en handelsplatformen bieden fonds deelbewijzen van closed-end fondsen aan op het internet. Alleen het handelsplatform van de beurzen van München en Hamburg-Hanover wordt op de beurs bewaakt. Als er echter geen vraag is, kunnen beleggers hun fonds deelbewijzen niet omzetten in kapitaal. Het aanbod op de markt voor secundair donatiebeleid kost ook vergoedingen en er kan geen sprake zijn van marktconforme prijzen vanwege de beperkte handel.

Stuur terug naar

De risicospreiding is hoger in open-end vastgoedbeleggingsfondsen dan in closed-end fondsen, waardoor de rendements vooruitzichten van open-end vastgoedfondsen lager zijn. Buitengewone prestaties zijn mogelijk met gesloten vastgoedfondsen. Het bereik gaat van een verdrievoudiging van het geïnvesteerde kapitaal tot een totaal verlies van de investering. In het verleden brachten echter slechts enkele vastgoedfondsen hun investeerders een enorme winst op, en in het geval van veel closed-end beleggingen leden de investeerders verliezen, zoals bijvoorbeeld het managers magazijn uitlegde. “Zelfs een aantal gesloten vastgoedbedrijven hebben de afgelopen jaren hun verwachtingen niet waargemaakt - ondanks de bloeiende betonnen goudmarkt. Daar komen nog diverse schandalen bij: vorig jaar hebben politie-invallen en arrestaties wegens vermeende fraude bij de voorheen gerespecteerde Hamburgse fondsgroep Wölbern en de vastgoedgroep S&K opnieuw de reputatie van de branche geschokt.

De vooruitzichten op een substantieel rendement gaan altijd gepaard met grote risico’s. De verhuur van commercieel vastgoed is meestal onderhevig aan meer onzekerheden dan de aankoop van residentieel vastgoed. Bovendien kunnen de rendementen van closed-end vastgoedfondsen niet zo hoog zijn als in het verleden door het gebruik van geleend kapitaal en valutarisico’s te beperken tot 30 procent.

Fiscale behandeling van inkomsten

Sinds 2005 zijn closed-end fondsen niet langer geschikt als belastingbesparing model met in eerste instantie hoge verlies toewijzingen. Closed-end vastgoedfondsen kunnen hun beleggers toch fiscale voordelen bieden. Meerwaarden op de verkoop van fonds vastgoed zijn voor beleggers na 10 jaar belastingvrij. Als het fonds belegt in buitenlands onroerend goed waarmee de staat Duitsland een overeenkomst ter voorkoming van dubbele belasting heeft gesloten, moeten de inkomsten in het buitenland worden belast. Aandeelhouders profiteren doorgaans van gunstigere belastingen en vergoedingen. Deze buitenlandse inkomsten vallen echter onder de progressie clausule van de Duitse belastingwetgeving. Als het fonds inkomsten uit verhuur en leasing genereert, moet de belegger deze inkomsten belasten tegen het tarief van zijn persoonlijke belasting volgens zijn aangifte in de inkomstenbelasting. Bovendien zijn de rente en, indien van toepassing, de commerciële inkomsten belastbaar. Als een fonds echter insolvent wordt, kunnen achterstallige belastingen worden betaald in plaats van belastingrestituties.

Kosten van besloten vastgoedfondsen

Closed-end vastgoedfondsen hebben veel hogere kosten dan open-end fondsen. De kostenlast ligt vaak tussen de 12 en 25 procent. Dit betekent dat van een investering van meer dan 10.000 euro met een kostenratio van 20 procent voor de belegger slechts 8.000 euro overblijft als vastgoedinvestering. Emittenten en kapitaal beleggingsmakelaars verdienen geld door closed-end fondsen te lanceren. De kosten voor de aandeelhouders bestaan uit kapitaal bemiddeling, trust administratie, fiscaal advies, marketingactiviteiten, managementvergoeding, prestatievergoedingen en de premie voor de verkoop. Zie ook: Zachte kosten

Risico’s

Deze hoge kosten vormen een belangrijk risico voor een winstgevende fondsinvestering. Het zakelijke doel van closed-end vastgoedfondsen kan niet zomaar worden veranderd als er bijvoorbeeld een prijsdaling op de vastgoedmarkt is. De kredietwaardigheid van de huurders van het fonds is van vitaal belang voor het fonds. Als de enige huurder failliet gaat, bijvoorbeeld een winkelketen, wordt de nazorg een moeilijke zaak. Als meerdere huurders in gebreke blijven, moet het inkomenssaldo negatief worden gecorrigeerd met huurverlies. De looptijd van de huurcontracten moet ten minste tot het einde van de looptijd van het fonds lopen, anders bestaat het risico van problemen met nieuwe huurcontracten en huurverlagingen. De huurinkomsten moeten worden aangepast aan de algemene inflatoire tendens.

Fondsen worden doorgaans geconfronteerd met de grootste economische problemen wanneer het aandeel van het schuldkapitaal zeer hoog is en vervolgfinanciering noodzakelijk wordt tijdens de looptijd van het fonds. Indien de banken niet bereid zijn het project te blijven financieren of alleen tegen minder gunstige voorwaarden, kunnen de prognoses ongeldig worden en leiden tot een verlenging van de looptijd, herstructurering of insolventie van het fonds. Andere risico’s zijn belangenconflicten tussen de kapitaal beheerder en het management en de beheerders van de fondsen, gebrek aan kredietwaardigheid van de initiatiefnemers van de fondsen, ondoorzichtige clausules in de statuten, verfraaide informatie in het verkoopprospectus of uitkeringen zonder winstoogmerk die particuliere beleggers niet gemakkelijk kunnen herkennen. Als het fonds in moeilijkheden verkeert, kunnen deze uitkeringen worden teruggevorderd. Er kan ook een economische hachelijke situatie ontstaan als investeerders de geplande betalingen niet doen. Als de huurinkomsten niet in verhouding staan tot de aankoopprijs van het onroerend goed en de verkoop van het onroerend goed niet slaagt zoals gepland of helemaal niet slaagt aan het einde van de verkoop, wordt het beloofde rendement verminderd of gaat het kapitaal verloren.

Regeling

De regulering van de “grijze kapitaalmarkt” heeft ertoe geleid dat er minder closed-end fondsen/aandelenbeleggingen zijn gelanceerd voor particuliere beleggers dan voorheen, en dat sommige emittenten zich concentreren op de markt voor institutionele beleggers. Closed-end fondsen zullen vanaf 22.07.2013 onderworpen zijn aan het Duitse Wetboek voor Kapitaalbeleggingen (KAGB). Sindsdien worden fondsen die in het kader van deze verordening worden gelanceerd, aangeduid als [Alternatieve beleggingsfondsen AB’s en zijn ze gereglementeerd als open-end beleggingsfondsen. De verbeteringen zijn met name gunstig voor de retailbelegger. Zo moeten kapitaalbeheer bedrijven een vergunning hebben van de Federale Financiële Toezichthoudende Autoriteit (BaFin) en beschikken over een liquide startkapitaal. Het verkoopprospectus is maximaal één jaar geldig voor openbare aanbiedingen en moet worden bijgewerkt in geval van omstandigheden die een economische impact hebben op het fonds. De activa moeten extern worden gewaardeerd en in bewaring worden gehouden door een extern bureau dat de bedrijfstransacties controleert. Het valt nog te bezien in hoeverre de regelgeving van invloed zal zijn op de kostendruk voor de fondsen. De nieuwe regelgeving moet leiden tot meer transparantie voor gesloten vastgoedfondsen en in de toekomst fraude voorkomen, zoals recentelijk het geval was met S&K.

Conclusie

De meningen zijn verdeeld over gesloten vastgoedfondsen. Vastgoeddeskundigen prijzen ze als een hoogrenderende investering, terwijl consumenten beschermers ze als een onevenredig hoog risico zien. In tegenstelling tot open-end vastgoedfondsen worden ze als risicovoller beschouwd. Beleggers kunnen overvloedige winsten verwachten zolang er zich geen buitengewone gebeurtenissen voordoen. Stiftung Warentest onderzocht de huidige gesloten vastgoedfondsen in 2012 en 2014, het resultaat was uiterst onbevredigend. In 2014 stonden vijf van de negen fondsen op de waarschuwingslijst van Finanztest, in 2012 hadden 40 van de 58 fondsen gefaald.

Bronnen:

Stiftung Warentest - Finanztest ¹²⁄₂₀₁₂

Stiftung Warentest - Financiële test ⁶⁄₂₀₁₄

managersmagazine online, 08.07.2014: Tricking, misleiding en doofpot affaire, Richard Haimann