Crowdinvesting

Crowdinvesting (crowd) is een vorm van zwerm financiering waarbij investeerders participeren in een investering (vastgoedprojecten, start-ups, etc.), meestal met kleinere bedragen, om zo winst te genereren. De opbrengst is het belangrijkste verschil met andere vormen van zwerm financiering zoals crowdfunding.
De term crowdfunding is tot nu toe vooral in het Duitse taalgebruik ingeburgerd - vaak zonder rekening te houden met de voldoende differentiatie naar de verschillende soorten van crowdfunding. In het Engels daarentegen verwijst de term crowdfunding naar alle financiering via de gemeenschap op het internet.

Hoe crowdinvesting werkt

Crowd investing vindt plaats via gespecialiseerde platforms op het internet, die verschillende projecten als investeringsmogelijkheden bieden. De meest aangeboden projecten liggen hier op het gebied van bedrijfsfinanciering en vastgoed projectontwikkeling.

Het investeringsaanbod op de crowdinvesteringsplatforms gebeurt via verschillende investeringsvormen, zoals een derdenbelang, een participatielening of winstdeelneming.

Zelfs kleine hoeveelheden kapitaal kunnen worden geïnvesteerd in grote of kleine projecten. Winstdeelnemingsrechten en participatie leningen (ook wel participatieleningen genoemd) worden mezzanine kapitaal genoemd, een hybride vorm van eigen en vreemd vermogen. De invloed en het recht op participatie van de investeerders wordt contractueel geregeld door de aanbieder van projecten die door middel van crowdinvesting worden gefinancierd.

Zoals bij elke vorm van beleggen is de belegger blootgesteld aan een specifiek risico dat afhankelijk is van vele factoren. Of een startende onderneming waarin kan worden geïnvesteerd ooit winst zal kunnen maken, hangt in belangrijke mate af van het vertrouwen van de investeerder in het bedrijfsconcept. Bij de financiering van vastgoedprojecten is het belangrijk om de informatie over het vastgoed zorgvuldig te kunnen controleren. Meer hierover kunt u gratis downloaden in deze whitepaper over crowdinvesting in onroerend goed.

Crowdinvesting geschiedenis

In 2009 ging het Amerikaanse ProFunder, ’s werelds eerste crowdfunding platform, online, nadat crowdfunding een paar jaar eerder voor het eerst werd gebruikt in de muziekindustrie om muziekalbums te produceren. In 2011 lanceerde de Schotse brouwerij BrewDog een opmerkelijke campagne met de hulp van Crowdinvesting, waarmee eind 2013 bijna 4,5 miljoen euro werd opgehaald.

Crowdinvesting heeft nu bewezen een serieuze alternatieve investeringsmogelijkheid te zijn, die nu ook door gevestigde investeringsaanbieders wordt onderzocht. De markt is de afgelopen jaren sterk gegroeid, met ongeveer 37 miljoen gefinancierd door crowd investing in Duitsland tegen het einde van 2014.

Hoe definieert men crowdinvesting?

De kenmerken van de term vloeien voort uit de componenten ervan: Menigte en investeren. Het gaat om financiering door de menigte. Dit is een verscheidenheid aan particulieren, ook wel bekend als een menigte. Omdat er veel mensen bij betrokken zijn, levert het individu slechts een kleine hoeveelheid geld per keer op. Via de Crowd wordt een enorm scala aan mogelijkheden gefinancierd: start-ups, kunst, sociale projecten, nieuwe producten, consumentenwensen of vastgoedprojecten.

Het tweede deel van de term verwijst naar het karakter van de financiering. Het gaat niet om speculatie of donaties, maar om duurzame investeringen. De investeringen zijn materiële activa zoals vastgoedobjecten of bedrijfsinvesteringen. Beleggers verwachten ook een rendement van de investering. Aangezien de financieringsvorm modern en kosteneffectief is voor investeerders, wordt de financiering verstrekt via gespecialiseerde platforms op het internet.

Het ingezamelde geld vertegenwoordigt het eigen vermogen van de financier. De belegger ontvangt een vergoeding voor het genomen risico in de vorm van rente. Het rendement is afhankelijk van het succes van het gefinancierde project of bedrijf. De belegging van geld geeft de belegger echter geen rechten om deel te nemen aan zakelijke beslissingen, noch door stemrechten in de onderneming, noch door inspraak in de aankoop van onroerend goed of nieuwbouw.

Wat is crowdinvesting voor onroerend goed?

Deze vorm van zwerm financiering betreft directe investeringen in grond, gebouwen in aanbouw en bestaand vastgoed. Het is een investering in de activaklasse onroerend goed, die ook voor kleine beleggers interessant is vanwege de kleine bedragen die ermee gemoeid zijn. Echter, in tegenstelling tot open-end vastgoedfondsen wordt het geld slechts voor één project in de vastgoedmarkt gebruikt. Het object is bekend en elke potentiële klant kan er op de portal over informeren. Vergeleken met vastgoedfondsen zijn de instap- en administratiekosten voor beleggers veel lager, in de meeste gevallen zelfs nihil.

Beleggers kunnen digitaal beleggen. De platforms nemen de voorselectie van de projecten of project sponsoren over en presenteren zowel nieuwe als reeds gerealiseerde projecten in hun internetpresentatie. Na zorgvuldig onderzoek vinden alleen die vastgoedobjecten met een grote kans op succes hun weg naar de publieke presentatie. De financiering concentreert zich op vastgoed ontwikkelingsprojecten en de revitalisering van bestaand vastgoed. Voor de ontwikkelaar is de financiering via de menigte net zo gunstig, omdat hij anders dure en langdurige bankfinanciering nodig zou hebben. Het kapitaal van de investeerders vervult voor hem de functie van eigen vermogen. Dit staat bekend als mezzanine kapitaal, een hybride tussen eigen en vreemd vermogen.

Hoe werkt vastgoed crowdinvesting?

Bij de presentatie van het geselecteerde vastgoedproject worden geïnteresseerden geïnformeerd over de voorwaarden ervan. Na overleg met de ontwikkelaar bepaalt het platform een financieringsperiode waarin een bepaald investeringsvolume of financieringsvolume moet worden bereikt. Het project wordt gerealiseerd als de vastgestelde financiering drempel binnen de gestelde termijn wordt bereikt. Als het project onder de minimale financiering drempel blijft, wordt de periode verlengd, neemt de ontwikkelaar minder geld op of wordt het kapitaal teruggegeven aan de investeerders. Het geïnvesteerde geld wordt door het platform doorgestuurd naar een betalingsdienstaanbieder, die het in bewaring heeft en overmaakt aan de projectpromotor. Indien het investeringsobject wordt gefinancierd, ontvangen de investeerders regelmatig informatie van de internetprovider over de voortgang van het project.

Elke investering moet voldoen aan de voorwaarden van de platform exploitanten. Beleggers kunnen investeren in de beleggingsvormen die door de exploitanten worden aangeboden: achtergestelde leningen, winstbewijzen of derdenbelangen. Het minimum investeringsbedrag wordt ook bepaald door het platform, over het algemeen tussen 25 en 500 euro. Het rendement op kapitaal is afhankelijk van het risico, de looptijd van de investering en de wijze van distributie. In de meeste gevallen gaat het om een vaste rente, die jaarlijks of in totaal aan het einde van de looptijd wordt uitbetaald. Als de belegger ook deelneemt aan de prestatie van het vastgoed, is de basisrente aanzienlijk lager dan bij een belegging met een vaste rente. Vastgoedbeleggingen kunnen bestaan uit wooncomplexen, winkelcentra, logistieke panden, hotels, kantoorgebouwen, medische centra, studentenhuisvesting complexen, villa’s, kastelen of dergelijke.

De wetgever steunt de financiering van zwermen door middel van regelgeving. Zij heeft onder andere regelgeving voor digitale vastgoedbeleggingen uitgevaardigd om beleggers te beschermen. De financiering wordt geregeld door de Wet op het vermogensbeheer en de Wet op de bescherming van kleine beleggers. Dit laatste regelt dat kleine beleggers slechts tot 10.000 euro per investering mogen bijdragen. Vanaf een investering van 1.000 euro moet de particuliere investeerder aan de dienstverlener verklaren dat hij ofwel ten minste 100.000 euro aan activa heeft, ofwel dat hij maximaal twee netto maandsalarissen investeert.

Wat zijn de kansen en risico’s?

Bij vastgoed crowl-investeringen bestaat de kans om binnen een relatief korte verbintenisperiode van het geïnvesteerde kapitaal, meestal 18 tot 48 maanden, een bovengemiddeld rendement te behalen. Hierdoor kunnen zelfs kleine beleggers hoge rentes verdienen. De investering is ook zeer kosteneffectief, aangezien er geen extra kosten voor investeerders zijn. De hoogrendements vooruitzichten wijzen echter op een even hoog investeringsrisico. In extreme gevallen, bijvoorbeeld bij insolventie van de ontwikkelaar, moet de belegger rekening houden met een verlies van zijn geld; het totale verlies moet in aanmerking worden genomen. Dit risico kan sterk worden verminderd door het over vele projecten te spreiden. De liquiditeit van het geld wordt niet gegeven voor de investeerder tijdens de investeringsperiode. Er is geen functionerende gereguleerde markt voor digitale vastgoedbeleggingen. Vervroegde aflossing van het kapitaal is echter mogelijk als het project sneller met succes wordt afgerond.

Voor- en nadelen van crowd investing in onroerend goed

Voordelen:

directe investering in materiële activa

Beleggers kunnen gebruik maken van de expertise van het platform op het gebied van onroerend goed

Investeren in kleine bedragen

relatief hoge rendementen van drie tot acht procent

vervroegde kapitaalaflossing met hogere opbrengsten mogelijk

Kapitaalinvestering is bestemd voor een vastgoedobject

geen prijsschommelingen, geen verplichting om extra bijdragen te leveren

om de veiligheid te verhogen, kan een grondrente worden geregistreerd of ondertekent de ontwikkelaar een winst overdrachtsovereenkomst

transparant en gratis

eenvoudige bediening, gemakkelijke toegang tot platform en projecten

Nadelen:

Totaal verlies aan kapitaal denkbaar

Faillissement van de promotor of betalingsdienstaanbieder mogelijk

Achterstelling van vorderingen van beleggers, voldoening van schuldeisers achter achtergestelde vorderingen

Kapitaal is niet beschikbaar gedurende de looptijd

Risico’s op de vastgoedmarkt hebben een impact, bijvoorbeeld prijserosie

beperkte investering

Belang van vastgoed crowd-investering

Investeren via de crowd is een vorm van crowdfunding die geen volledig nieuwe trend is. Het sluit een gat in de voorziening van equity-achtige fondsen wereldwijd. Wereldwijd domineert de VS de markt, in Europa zijn Groot-Brittannië en Frankrijk dominant. Het totale transactievolume zal in 2018 meer dan 10.000 miljoen euro bedragen. Er is een achterstand in de vraag door de omvang van de economie in Duitsland. De Duitse onroerend goed menigte die investeert heeft geen lange geschiedenis, de meeste platforms zijn online sinds 2014. De financiering van grond en bestaand onroerend goed heeft het investeren in jonge bedrijven inmiddels ingehaald. Vastgoed crowd investing is nu goed voor 80 procent van de gehele crowdinvesting markt, en de industrie groeit snel. De marktleider in Duitsland is Exporo AG. In 2017 werd via het platform 88,6 miljoen euro aan kapitaal bemiddeld, vier keer zoveel als in 2016. Investeerders financierden een vastgoed volume van ongeveer 750 miljoen euro, het terugbetalingspercentage bedroeg 100 procent.

Conclusie

Het internet garandeert een gemakkelijke en snelle deelname aan vastgoedbeleggingen.

Crowdinvesting voor vastgoed stelt kleine investeerders in staat om deel te nemen aan veelbelovende multi-miljoen projecten in de vastgoedsector. Beleggers profiteren van aantrekkelijke voorwaarden en de stabiele waarde van de investering.

Crowd verstrekt vastgoedontwikkelaars en projectontwikkelaars een lening en ontvangt een hoge rente voor relatief korte termijn. Digitale vastgoedbeleggingen zijn een geschikte manier om rekening te houden met de activaklasse vastgoed in de portefeuille. Als kleine beleggers ervoor zorgen dat het risico voldoende gediversifieerd is, zijn ze voldoende beschermd tegen verliezen.