Onderhouds Reserve

Het reparatiefonds of vernieuwingsfonds is een financiële buffer voor huiseigenaren die niet wettelijk verplicht is.

Waarom en waar is de onderhoudsreserve voor?

Vastgoedbezitters doen er goed aan om kapitaal opzij te zetten voor toekomstige reparaties. Op deze manier is er geen gat in het huishoudbudget als gevolg van eenmalige hoge uitgaven. Deze financiële buffer heet: onderhoudsreserve, reparatiefonds, vernieuwingsfonds of onderhoudsreserve en geeft bezitters van onroerend goed zekerheid. De hoogte van de reserve is afhankelijk van de staat van het pand en de leeftijd.

Een nieuw gebouw hoeft de eerste jaren niet gerepareerd te worden, maar het is nog steeds zo dat het meestal niet lang duurde voordat er defecten optraden. In dit geval kan het bedrag worden geabsorbeerd door de onderhoudsreserve.

Het is raadzaam om één euro per jaar (beter meer) te berekenen voor één vierkante meter woonruimte als onderhoudsreserve. Voor oudere huizen, twee euro of meer om jezelf te beschermen tegen onaangename verrassingen.

Onderhoudsreserve voor appartementseigenaren - waar moet je rekening mee houden?

In principe is er geen wettelijke verplichting om een reserve te sparen. Het is dus aan de eigenaars van de appartementen om hierover te beslissen bij meerderheid van stemmen op de vergadering van de eigenaars of niet. Een goed beheer omvat het recht om een reserve voor reparatiewerkzaamheden op te slaan. Om deze reden heeft elke condominium eigenaar goede kansen in de rechtszaal als eiser tegen het niet redden. De eigenaar van het reservaat is de vereniging van eigenaren als rechtspersoon.

Bij de verkoop van een condominium wordt de reserve overgedragen aan de koper. In het geval van een verkoop is de koper niet in staat om de pro rata betaling van de onderhoudsreserve te eisen van de vereniging van eigenaars van het condominium.

Afhankelijk van het bedrag van de reserve verandert de aankoopprijs van het condominium meestal. De reden hiervoor is dat de waarde van het vastgoed wordt toegevoegd aan de waarde van het vernieuwingsfonds.

Het is belangrijk voor kopers van appartementencomplexen om te controleren of er een onderhoudsreserve beschikbaar is. Het is ook belangrijk om te controleren of het bedrag voldoende is om de kosten van toekomstige reparaties te dekken. Verder is het belangrijk om na te gaan of er sprake is van een reparatie achterstand als gevolg van reparatiewerkzaamheden die in het verleden niet zijn uitgevoerd, wat meestal leidt tot dure speciale toewijzingen.

Wie bepaalt het bedrag van het reparatiefonds?

Iedereen die eigenaar is van een appartement maakt deel uit van de vereniging van eigenaren van het huis, die gezamenlijk betaalt voor reparaties aan het gemeenschappelijk eigendom - niet voor gemaakte kosten zoals exploitatiekosten. Om te allen tijde in staat te zijn de kosten van het herstellen van gebreken als gevolg van veroudering, slijtage of weersomstandigheden te betalen, stort elk lid van de gemeenschap een bepaald bedrag op een rekening (reparatiefonds).

De hoogte van de reserve wordt door de eigenaren gezamenlijk vastgesteld op de jaarlijkse eigenaarsvergadering; de beheerder doet meestal een voorstel. Uit dit bedrag berekent het vastgoedbeheer welk deel (afhankelijk van het aantal vierkante meters woonruimte) van de onderhoudsreserve elke eigenaar maandelijks moet betalen. In theorie kan de eigenaarsvergadering een voorbehoud afwijzen.

Onderhoudsreserve - berekeningswijze en kostenberekening (berekening regelgeving, “Peter’s formule”)

Een passend bedrag wordt het best geplaatst in het spaarfonds (onderhoudsreserve). Hoe hoog dit is, hangt af van verschillende factoren zoals de leeftijd, de staat, de grootte en de uitrusting van het gebouw. Om de optimale reserve op te bouwen, is een voorzichtige, vooruitziende eigenaar nodig die deze factoren in de berekening betrekt.

De berekening regelgeving geeft benchmarks voor het bedrag van het reparatiefonds, zoals de volgende maximumwaarden: Voor appartementen die aan het einde van het jaar 22 jaar of jonger zijn, geldt een maximum waarde van 7,10 euro. Voor woningen die voor langere tijd (22 jaar of meer) kunnen worden bewoond: negen euro. Als er appartementen beschikbaar zijn voor 32 jaar of meer, geldt een jaarlijkse maximumwaarde van 11,50 euro per vierkante meter woonruimte per jaar (§ 28 Onderhoudskosten). Als het huis een lift heeft, worden de bijdragen verhoogd met één euro per stuk.

Een andere benadering is de “Peter’s formule”. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat over de geschatte levensduur van een gebouw van 80 jaar de onderhoudskosten 150 procent van de productiekosten bedragen. Hiervan heeft 65 tot 70 procent betrekking op gemeenschappelijk eigendom. Hoewel er kritiek is op deze formule, bevat deze bij nader inzien de inflatiecijfers voor de komende jaren, en daarom is het principe juist.

Peter’s formule: De bouwkosten worden vermenigvuldigd met 1,5, en het resultaat kan worden vermenigvuldigd met een getal tussen 65 en 70 (afhankelijk van het aandeel gemeenschappelijk eigendom). Deel het resulterende bedrag door 80, de woonruimte en 100.

Een voorbeeld van de berekening van het vernieuwingsfonds aan de hand van de formule van Peter: We nemen de bouwkosten van 300.000 euro voor het gebouw voor onze rekening. De totale woonruimte is 300 vierkante meter. Het aandeel van gemeenschappelijk eigendom is 70 procent. Volgens de formule van Peter resulteert dit in een jaarlijkse onderhoudsreserve voor één vierkante meter woonruimte van: 300.000 vermenigvuldigd met 1,5 en met 70. In de noemer: 80 vermenigvuldigd met 300 en 100. Het resultaat is: 13,13 euro reserve dotatie per jaar voor één vierkante meter woonruimte.

De beste manier om het vernieuwingsfonds te bepalen is door middel van een deskundig advies dat door een bouwkundige wordt opgesteld in opdracht van de vereniging van eigenaren. Op basis van gedetailleerde onderzoeken wordt op deze manier een onderhouds- en kostenplan opgesteld, waaruit het vernieuwingsfonds kan worden afgeleid en aan de eigenaren kan worden toegewezen. Het nadeel is dat een onderzoek veel geld kost: Enkele duizenden euro’s zijn niet ongewoon.

Wat gebeurt er als er te weinig of te veel geld in het spaarfonds zit?

Idealiter zouden de stortingen in het reparatiefonds niet te klein moeten zijn, anders zou een speciale toewijzing een optie zijn. Dit betekent een extra betaling die elke eigenaar moet doen. Bij dak- of gevel renovaties zijn enkele duizenden euro’s per eigenaar niet ongewoon. Vooral bij oudere huizen worden vaak hoge reparatiekosten gemaakt. De vereniging van eigenaars beslist over de speciale toewijzing. Een andere mogelijkheid is het verhogen van de reserve betaling.

De situatie is anders als de onderhoudsreserve te veel geld bevat. Deze financiële reserve kan het best te allen tijde beschikbaar worden gehouden met het oog op andere onvoorziene reparaties in de toekomst. Een goed idee is om het resterende bedrag op een laagrentende termijnrekening te zetten, zodat het te allen tijde beschikbaar is. De onderhoudsreserve is een financiële investering voor een specifiek doel. Het investeren van een bloembed met het geld is over het algemeen niet toegestaan.

Samenvatting

Het reparatiefonds of vernieuwingsfonds is een financiële buffer voor huiseigenaren die niet wettelijk verplicht is. Idealiter bereidt het hen voor op toekomstige reparaties aan het gebouw en de gemaakte kosten.

Toch kan de besparing van deze financiële reserve wettelijk worden verkregen door de vordering van elke condominium eigenaar op een correcte boekhouding.

In principe geldt het volgende: De onderhoudsreserve wordt voor iedere condominium houder om verschillende redenen aanbevolen.

Er zijn verschillende benaderingen voor het berekenen van het bedrag van de reserve, zoals de formule van Peter.