Commercieel vastgoed

Commercieel vastgoed wordt gedefinieerd als gebouwen en terreinen die uitsluitend of gedeeltelijk voor commerciële doeleinden worden gebruikt.

Onder “commercieel onroerend goed” wordt verstaan gebouwen, delen van gebouwen en bedrijfsgebouwen die uitsluitend of gedeeltelijk voor commerciële doeleinden worden gebruikt, zoals kantoor-, winkel- en bedrijfsgebouwen. Dit artikel legt de term en de betekenis van commercieel vastgoed uit en is gebaseerd op de volgende structuur:

1. commercieel gebruik

2. Gemengd gebruik

3. Waardering van commercieel vastgoed

4. Commercieel vastgoed en belastingen

5. Commercieel vastgoed als kapitaalinvestering

Commercieel gebruik

Onder commercieel gebruik kan worden verstaan het economisch gebruik van het onroerend goed met het oog op het maken van winst. Juist in deze karakteristiek verschillen de ambachtslieden van de zogenaamde liefhebbers die een goed om persoonlijke redenen gebruiken - zoals de behoefte aan een monumentenzorg-vernieuwing.

Het gebruik van onroerend goed door publiekrechtelijke bedrijven wordt ook opgevat als commercieel gebruik - zelfs als overheidsbedrijven, als onderdeel van het overheidsapparaat, geen winstoogmerk nastreven. Bovendien kan het begrip commercieel vastgoed niet worden gedefinieerd door het begrip handelaar, dat afkomstig is uit de belastingwetgeving. Dit komt omdat gebouwen die worden gebruikt door freelancers, zelfstandigen of personen die werkzaam zijn in de land- en bosbouw, ook wel commercieel eigendom worden genoemd.

Gemengd gebruik

Onroerend goed met gemengd gebruik, zoals een meerpartijen woning met verschillende panden, kan ook worden geclassificeerd als commercieel onroerend goed, afhankelijk van het aandeel van het commerciële gebruik. Doorslaggevend hierbij is het aandeel van commercieel of particulier gebruik, dat wordt berekend op basis van het bruikbare vloeroppervlak.

Indien dit resulteert in een aandeel van meer dan 50 % voor commercieel gebruik, kan het onroerend goed worden geclassificeerd als commercieel onroerend goed. Om het onroerend goed volgens de bepalingen van de Duitse Waardering Wet (BewG) als bedrijfseigendom aan te merken, moet echter een bedrijfsaandeel van meer dan 80% worden aangetoond. Anders moet de woning worden aangemerkt als woon- of mede-eigendom, als huurwoning of als gemengd eigendom in de zin van artikel 181 BewG.

Waardering van commercieel vastgoed

De hierboven toegelichte verschillen in de wettelijk correcte aanduiding van de eigendommen hebben een impact op de waarderingsmethodes die in de praktijk voor commercieel vastgoed worden gebruikt. Terwijl woningen worden gewaardeerd volgens de reële waarde methode, worden gebouwen of terreinen die als commercieel vastgoed zijn geclassificeerd, gewaardeerd volgens de methode van de gekapitaliseerde winst waarde.

In het geval van de reële waarde methode wordt de waardering van het onroerend goed gebaseerd op de marktwaarde van de grond en de productiekosten van het gebouw. In het geval van gebouwen die zo goed als nieuw zijn, kunnen de normale bouwkosten meestal uit de projectdocumenten worden gehaald. Voor oudere gebouwen daarentegen kunnen de zogenaamde historische normale bouwkosten worden afgeleid uit bouwkosten tabellen.

De methode van de gekapitaliseerde winst waarde, die van groter belang is voor commercieel gebruikt vastgoed, bepaalt dat de waardering gebaseerd is op een mogelijke inkomstengeneratie. Hiervoor worden de toekomstige uitgaven vergeleken met mogelijke inkomsten. Het resterende overschot wordt verdisconteerd naar de waarderingsdatum, wat resulteert in een contante waarde.

Commercieel vastgoed en belastingen

Voor ondernemers die vanwege de omvang van hun bedrijf of hun omzet een dubbele boekhouding moeten voeren, is de fiscale behandeling van hun onroerend goed van bijzonder belang. Zij moeten bij de bepaling van de belastingdruk rekening houden met verliezen en waarde vermeerderingen, die worden aangeduid met de term “afschrijvingen” of “waardeverminderingen”. Dit betekent dat de aankoop- of bouwwaarde van een onroerend goed een directe invloed heeft op het te betalen belastingbedrag.

Daarnaast kunnen ondernemers in bepaalde gevallen besluiten om al dan niet gebruik te maken van een mogelijkheid tot aftrek van voorbelasting bij het bouwen en vervolgens verhuren van een woning. Dit heeft een positief effect op de bouwkosten, maar leidt omgekeerd ook tot een hogere betaling last van de BTW bij de latere verhuur van het onroerend goed.

Commerciële eigendommen hebben echter ook een effect op het bedrag van de belasting in de onroerendezaakbelasting. Zo worden woongebouwen bij de vaststelling van het tarief van de onroerendezaakbelasting anders behandeld dan commercieel vastgoed, dat later wordt verhoogd met het gemeentelijke belastingtarief.

Commercieel vastgoed als kapitaalinvestering

Commercieel vastgoed kan ook specifiek als kapitaalinvestering worden gebruikt. Hiervoor kunnen investeerders deelnemen aan vastgoedprojecten, hetzij alleen, met enkele investeerders, hetzij met een groot aantal investeerders, via zogenaamde ‘crowdinvesting’. Dit betekent dat het niet nodig is om direct een dergelijke woning te kopen en te beheren.

Bij een kapitaalsinvestering in onroerend goed wordt regelmatig gekeken naar residentiële gebouwen en commercieel gebruikte bedrijfsgebouwen, omdat deze bij een goede benutting betrouwbaar huurprijzen genereren. Om grote schommelingen en dus hoge administratieve kosten te voorkomen, worden in de praktijk vaak langere termijnen afgesproken voor de onderliggende contracten voor commercieel vastgoed. In tegenstelling tot particuliere huurders heeft de investeerder dus een gegarandeerd rendement dat niet kan worden geschorst met de in het privaatrecht gebruikelijke termijn van drie maanden (opzegtermijn).

Bij het beleggen in commercieel vastgoed kunnen beleggers profiteren van goede rendement kansen. Vanwege het hoge investeringsbedrag kunnen echter financieringskosten noodzakelijk zijn. In dit opzicht kan een evenredige investering waarbij meerdere investeerders betrokken zijn, voordeliger zijn. Dit heeft ook een positief effect op de te dragen risico’s, zoals hoge moderniseringskosten.