Courtage

Potentiële vastgoedkopers maken gebruik van een makelaar om met professionele begeleiding naar de gewenste woning te komen. Makelaarshuizen, condominiums en grond en ook huurders. Zij werken als zelfstandige of als makelaar in loondienst voor woningbouw- en andere vastgoedbedrijven en financiële instellingen. De makelaar ontvangt een commissie voor zijn diensten, ook wel bekend als een courtage.

Waarvoor wordt de makelaarscommissie in rekening gebracht?

De commissie van de makelaar fungeert als een vergoeding voor de diensten van de makelaar. Hij inspecteert de te koop staande woning, bereidt een exposé voor, plaatst advertenties in de media, adviseert geïnteresseerden, regelt kijk afspraken met hen en heeft diepgaande kennis van de woning. Als makelaar heeft u echter geen specifieke opleiding of een voorgeschreven kwalificatie nodig; iedereen kan dit beroep uitoefenen. Veelbelovend zijn de vastgoedmakelaars die kennis hebben van de regionale vastgoedmarkt, maar ook van de verkoop- en communicatievaardigheden.

Er zijn ook geen wettelijke regels over hoe hoog de courtage mag zijn. Het is een vergoeding voor het succesvol bemiddelen van een woning van de verkoper naar de koper of van huurders naar verhuurders. Makelaarskosten worden als percentages vermeld, de percentages hebben betrekking op het bedrag van de verkoopprijs van het onroerend goed. Incidentele aankoopkosten zoals notaris- en kadasterkosten, overdrachtsbelasting en financieringskosten worden niet in aanmerking genomen. Afhankelijk van de federale staat liggen de tarieven tussen vier en zes procent, exclusief BTW. Maar ook de courtage kan hiervan afwijken en bedraagt drie of zeven procent, het is een kwestie van onderhandelen. Dit wordt minder gebruikt in de particuliere sector, maar is gebruikelijk in de makelaardij van commercieel vastgoed. In het geval van verhuur van woningen en appartementen zijn er duidelijke wettelijke bepalingen dat de commissie niet meer dan twee netto koude huren plus BTW mag bedragen. In het algemeen is er hier geen ruimte voor onderhandeling, omdat deze makelaarskosten vaak alleen de kosten van de agent voor het vinden van huurders dekken.

Wanneer mag een makelaar een commissie in rekening brengen?

Makelaars hebben onder bepaalde voorwaarden recht op een provisie; deze zijn gespecificeerd in § 652 BGB. In principe moet er een effectief makelaarscontract zijn gesloten tussen de eigenaar of verhuurder en de makelaar. Bovendien moeten de activiteiten van de makelaar de oorzaak zijn geweest van de verkoop of de verhuur van het onroerend goed. Dit betekent dat er geen courtage verschuldigd is zonder dat er een koop- of huurcontract is afgesloten. Het makelaarscontract mag achteraf niet ongeldig zijn omdat het een eigendoms gebrek heeft. In geval van twijfel moet de makelaar bewijzen dat hij een makelaar activiteit heeft uitgevoerd die de reden was voor het sluiten van het contract.

De vergoeding moet worden betaald na een periode van zeven tot 14 dagen of ten laatste wanneer de koopprijs van het onroerend goed op de rekening van de verkoper is bijgeschreven. Er is geen provisie verschuldigd zodra de makelaar een gevestigd belang heeft in de verkoop of verhuur van het onroerend goed. Dit is bijvoorbeeld het geval als de makelaar zelf de huurder, verhuurder of beheerder van het appartement was of als hij een nauwe persoonlijke en zakelijke relatie heeft met de aanbieder van onroerend goed. Voor de bemiddeling van sociale woningen en door de overheid gesubsidieerde woningen mag geen courtage worden aangerekend.

Wie betaalt de makelaarscommissie?

Tot nu toe is niet bepaald wie de makelaarskosten moet betalen bij de verkoop van een woning. Opdrachtgever, koper of verkoper en makelaars kunnen nog steeds vrij onderhandelen over wie de makelaarskosten moet betalen. Het is echter gebruikelijk geworden dat in de meeste deelstaten verkoper en koper de provisie in dezelfde of verschillende verhoudingen delen, met uitzondering van Berlijn, Brandenburg, Bremen, Hamburg en Hessen, waar de koper alleen de makelaarskosten draagt. In Nedersaksen kunnen beide varianten worden toegepast.

Indien een object wordt gehuurd, geldt het koper principe. Wie de makelaar opdracht geeft, betaalt de courtage, in de meeste gevallen is het de verhuurder. Het makelaarscontract is in tekstvorm. De invoering van het koper principe per 1 juni 2015 heeft de verhuurmarkt veranderd. Makelaars klagen dat het verhuurbedrijf afneemt, omdat veel verhuurders liever een nieuwe huurder accepteren dan dat ze een advertentie plaatsen of verkopen dan dat ze hun eigendom verhuren. Sommige verhuurders proberen ook de hogere kosten van de huurders terug te verdienen door hogere afkoopsommen te eisen, bijvoorbeeld voor een ingerichte keuken of waardevolle vloerbedekking. Ontwijkingsmogelijkheden voor de makelaarskosten zijn bij wet verboden.

Wat moeten potentiële kopers van onroerend goed overwegen?

Het is belangrijk om aandacht te besteden aan de competentie van de makelaar. Hij moet een groot aantal appartementen in zijn portefeuille hebben, ervaring en kennis van de sector hebben en, indien nodig, lid zijn van een vastgoedvereniging. Een goede makelaar bespaart tijd en controleert bijvoorbeeld tijdig de kredietwaardigheid van potentiële kopers. De makelaar hoeft niet noodzakelijkerwijs schriftelijk opdracht te krijgen voor het sluiten van een bemiddelingsovereenkomst. Het is voor de aspirant-koper voldoende om de aangeboden woning te bekijken en de voorwaarden van de makelaar te accepteren. Bij de verkoop van een woning kan een lagere provisie worden bedongen als de woning snel op een goede locatie tegen een redelijke prijs kan worden verkocht.

Makelaarscommissies kunnen na afloop van de makelaarsovereenkomst nog verschuldigd zijn als de eigenaar de grond of het gebouw later zelf verkoopt. Als de makelaar hieraan heeft bijgedragen, bijvoorbeeld door een eerdere controle, kan hij zijn honorarium achteraf alsnog aanvragen. De jurisprudentie gaat uit van een jaar na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst. Ook is een courtage verschuldigd als de koper niet meer in staat is de overeengekomen koopprijs te verhogen. Als zowel de koper als de verkoper de vastgoeddeskundige opdracht geven om als tussenpersoon op te treden, kan zelfs het dubbele van de courtage verschuldigd zijn. Dit kan worden voorkomen door een voorafgaande verdeling van de provisie of een ontheffing overeenkomst in het koopcontract. Deelnemers kunnen de courtage van de makelaar terugvorderen als niet is voldaan aan de voorwaarden voor aanspraak, het bedrag van de lokale courtage ruimschoots is overschreden of als de overeenkomst telefonisch is gesloten, het herroepingsrecht van de consument niet is toegelicht.

Samenvatting:

Makelaars plaatsen advertenties, bereiden exposities voor, adviseren en inspecteren vastgoedobjecten

In ruil daarvoor ontvangen makelaars een succes afhankelijke vergoeding voor de verandering van eigenaar of voor de bemiddeling van de huurder, ongeacht de inspanning die ermee gemoeid is.

Voorwaarde is het afsluiten van een koop-, lease- of huurovereenkomst

De berekeningsbasis is de verkoopprijs die in de notariële koopovereenkomst is vastgelegd.

Makelaars hebben alleen recht op provisie onder bepaalde voorwaarden; belangrijk is een effectief makelaarscontract en oorzakelijke activiteiten van de makelaar voor het vastgoedbedrijf

Zodra het notariële koopcontract is genoteerd, is de provisie verschuldigd.

Wanneer een woning wordt verkocht, kan worden onderhandeld over wie de commissie betaalt; in de meeste deelstaten wordt de commissie gedeeld door de koper en de vorige eigenaar.

Voor de verhuur geldt het koper principe, de opdrachtgever van de makelaar moet de makelaar betalen, de makelaarscommissie is beperkt tot twee netto koude huurprijzen plus BTW, de verhuurder kan dit opeisen voor de belasting.

De schriftelijke vorm van het makelaarscontract voor de verkoop van onroerend goed is nuttig