Eigendomswaarde

Daarom is het voor een succesvolle aan- of verkoop van een woning belangrijk om deze vooraf nauwkeurig te laten taxeren.

Welke betekenis heeft de waarde van de grond voor de waardering van onroerend goed?

Iedereen die van plan is om een stuk grond te kopen, vraagt meestal of het de aangerekende prijs rechtvaardigt. Aan de andere kant vraagt de verkoper van een perceel zich af welke verkoopprijs kan worden vastgesteld. Daarom is het voor een succesvolle aan- of verkoop van een stuk grond belangrijk om de grond vooraf nauwkeurig te laten taxeren.

Wat is de waarde van een perceel?

De waarde van een perceel is de waarde van de onbebouwde grond. Dit betekent dat er bij het bepalen van de waarde geen rekening wordt gehouden met bouwconstructies. Een andere term voor landwaarde is: landwaarde.

Welke aspecten zijn van invloed op de waarde van een grondperceel?

De waarde van een grondperceel is afhankelijk van verschillende factoren. De belangrijkste factoren zijn

• Locatie (macro- en micro locatie) van het grondperceel
• ontwikkelingspotentieel van het pand
• De mate van bruikbaarheid
• Verontreinigde locaties

De macro- en micro situatie en de verontreinigde terreinen

De macro locatie beschrijft de regio (stad, district, dorp) met zijn infrastructuur. Hoe beter de verbinding van de regio met het openbaar vervoer en de winkelvoorzieningen, hoe hoger de waarde van de grond. Hetzelfde geldt voor artsen en scholen in de regio.

De situatie is anders met de micro lokalisatie. Hierbij wordt bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met de directe omgeving van het onroerend goed en de staat waarin het verkeert. De micro-locatie omvat de oriëntatie van het onroerend goed, het verkeer of andere bijzonderheden. Ook het uiterlijk van de buren of de beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen is van invloed op de waarde van het pand.

Verder geldt het volgende: Verontreinigde grond of grondwater en gebouwen op het terrein die gesloopt moeten worden, verminderen de waarde van een terrein met het bedrag van de gemaakte kosten voor verwijdering. Verontreinigde locaties kunnen de waarde aanzienlijk verminderen. In het ergste geval vernietigen ze de waarde van een eigendom volledig.

Bescherming van historische monumenten, bebouwbaarheid en structureel gebruik van het terrein

Verder is het belangrijk om bij het bepalen van de waarde op te merken dat het monumentale karakter van een gebouw meestal gelijk staat aan een verlaging van de prijs van de grond.

Naast de locatie is de waarde afhankelijk van het bouwpotentieel en het structurele gebruik van het pand. Als de grond geen landbouwgrond is, kan worden aangenomen dat de koper van plan is er op te bouwen. Of en in hoeverre hiervoor toestemming is verleend, kan aan de hand van het ontwikkelingsplan worden bepaald. Hierin bevindt zich de toegestane woonruimte op het terrein. Hoe hoger dit gebied, hoe hoger de waarde van het perceel.

Een stuk grond dat een goed structureel gebruik mogelijk maakt, is waardevoller dan een minder bruikbaar stuk grond. Hier is het aantal verdiepingen belangrijk. Dit is een getal dat de verhouding aangeeft tussen de toegestane totale oppervlakte van alle volledige verdiepingen en de oppervlakte van de bouwgrond.

Laten we ervan uitgaan dat het planbureau een toegestaan vloeroppervlak heeft vastgesteld van 0,6 voor een kavel van duizend vierkante meter. Bijgevolg is het toegestaan om gebouwen met een totale vloeroppervlakte van 600 vierkante meter of minder op te richten op de onbebouwde grond. Een hoger aantal zou een hogere bezettingsgraad van de bebouwing betekenen en daarmee een hogere grondprijs.

Een landbouwgrond is een onbebouwd gebied. Het is te verwachten dat het in de toekomst te cultiveren is. In dit geval is het raadzaam om bij de verantwoordelijke bouwkundige instantie te informeren naar de hoogte van de ontwikkelingskosten, die voor 90 procent voor rekening van de eigenaar komen.

Net als bij bouwgrond wordt er geen ruwe bouwgrond ontwikkeld. Dit betekent dat het niet is aangesloten op de riolering, het drinkwater en de energievoorziening. Hetzelfde geldt voor het transportnetwerk. Het verschil tussen ruwe bouwgrond en bouwgrond is dat deze laatste voorziet in bouwontwikkeling.

Bouwgrond is een ontwikkeld gebied dat met zekerheid bebouwd kan worden. Om deze reden is de prijs van de bouwgrond hoger dan voor de bovengenoemde soorten grond.

Hoe kan de waarde van een woning worden bepaald?

De volgende factoren en methoden vormen de basis voor het bepalen van de waarde:

• Waardering met behulp van standaard landwaarden
• Vergelijkingswaarde Methode
• Berekening van de projectontwikkelaar (restwaarde methode)
• Methode van inkomsten en vermogenswaarde
• Waardering op basis van standaard grondwaarden

De standaard grondwaarde (waarde voor één vierkante meter onbebouwde grond) wordt door de deskundigencommissie afgeleid uit de verkoop van onroerend goed in het verleden. De standaard grondwaarden bestaan uit de gemiddelde waarde van een groot aantal officieel geregistreerde aankoopprijzen. Aan de andere kant wordt in de standaard grondwaarden rekening gehouden met de ontwikkelingsstatus en de ligging van het onroerend goed. Standaard land waarden geven een overzicht - meer niet.

Om de exacte grondprijs te bepalen, moet rekening worden gehouden met de bijzondere kenmerken van het perceel. Dit zijn onder meer de indeling, de oriëntatie en andere kenmerken die een sterke invloed kunnen hebben op de prijs van de grond.

Iedere burger kan de standaard grondwaarde van zijn of haar eigendom zien. Hij of zij dient hiervoor contact op te nemen met het bureau van het deskundigencomité van zijn of haar gemeente. Daarnaast zijn er internetportalen met indicatieve waardekaarten om een eerste overzicht te geven. Op deze manier kan de eigenschap worden geselecteerd door het invoeren van de naam van de plaats en andere gegevens en kan de standaard landwaarde worden afgelezen.

De standaard grondwaarde is geen marktwaarde. Dit laatste is meestal hoger en geeft een nauwkeuriger beeld van de waarde van een woning. Om deze reden is het het beste om de verkoper en de koper de marktwaarde te laten bepalen tijdens de prijsbepaling.

De vergelijkende waarde methode voor de bepaling van de waarde van de grond

De vergelijkende waarde methode vergelijkt de volgende prijzen

verkoop van grond in het verleden en maakt gebruik van recentere gegevens dan die waarop de standaardwaarde van de grond is gebaseerd. De methode gaat ervan uit dat de reële waarde kan worden afgeleid uit de gerealiseerde aankoopprijzen. Voorwaarde is wel dat deze prijzen voldoende overeenkomen met het taxatieobject.

In het ideale geval biedt deze methode een exacte verkoopprijs, maar in de praktijk ziet het er vaak anders uit. Hier spelen toevoegingen en aftrekken een rol, zodat de aankoopprijs afwijkt van de vorige eigendommen. Deze methode kan worden gebruikt om de waarde van een object te bepalen, mits er voldoende gegevens beschikbaar zijn voor vergelijkbare objecten. De volgende factoren zijn van invloed op de vergelijkende waarde methode:

• Locatie, richting, afstand tot wegen, vervoermiddelen en artsen
• Boden Eigenschappen
• Mate van ontwikkeling
• Kenmerken van de bouwplaats
• Milieu-invloeden (zoals verkeershinder)
• Beperkingen als gevolg van doorgangsrechten
• Gebruik van naburige eigendommen
• Toestand van de woning
• Geregistreerde bouwkosten in het kadaster

De ontwikkelaars berekening (restwaarde methode) voor het bepalen van de waarde van onroerend goed

Stel dat een investeerder van plan is een perceel grond te kopen en vervolgens te verkopen. In dit geval kan de waarde van het grondperceel worden bepaald op basis van de winst die door de ontwikkeling kan worden gegenereerd (ontwikkelaars berekening of restwaarde methode). Het ontwikkelingsplan bevat informatie over welk deel van het pand bebouwd kan worden en hoeveel verdiepingen en woonruimte er op gebouwd kunnen worden. Als de bouwkosten en de mogelijke verkoopprijs van het nieuwe gebouw bekend zijn, kan de winst van de ontwikkelaar worden berekend. De mogelijke winst bepaalt hoeveel de ontwikkelaar bereid is te betalen voor de grond. Deze methode van grondwaardering is geschikt voor grotere investeerders, minder voor particuliere investeerders.

Een ondergeschikte rol in de waardering van onroerend goed wordt gespeeld door de methoden van de reële waarde en de gekapitaliseerde winst waarde.

Conclusie

Zowel de koper als de verkoper van een perceel grond willen graag de juiste aan- of verkoopprijzen krijgen. Deze zijn afhankelijk van vele factoren en kunnen worden bepaald met behulp van verschillende procedures en methoden. Daarom is het beter om een deskundige in te schakelen voor de taxatie van een woning om de koop of verkoop succesvol te laten verlopen.