Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting op onroerend goed is een transactiebelasting zoals de omzetbelasting en wordt in Duitsland geheven bij het kopen en ruilen van onroerend goed.

De overdrachtsbelasting is een transactiebelasting zoals de omzetbelasting en wordt in Duitsland geheven bij het kopen en ruilen van onroerend goed. De heffingsgrondslag voor deze belasting zijn onroerende goederen zoals grond en, indien van toepassing, gebouwen. Verplaatsbare goederen zoals meubilair of goederen die niet onlosmakelijk verbonden zijn met het onroerend goed worden niet gebruikt als basis voor de beoordeling. De belasting op de overdracht van onroerend goed komt ten goede aan de deelstaten en de gemeenten. Alle andere transactie belastingen zijn federale belastingen.

Wie moet er belasting op de overdracht van onroerend goed betalen en wie niet?

De belasting op de overdracht van grond wordt betaald door de koper of de koper van een onroerend goed, ongeacht of het onroerend goed ontwikkeld of onontwikkeld is. Wie er moet betalen staat vermeld in het koopcontract. In de regel maakt het belastingkantoor de koper aansprakelijk. Als deze laatste de belastingschuld heeft betaald, wat betekent dat hij de grondbelasting aan het belastingkantoor heeft betaald, geeft de overheid een ontruiming certificaat af. Dit certificaat wordt afgegeven aan het kadaster, dat de eigenaar officieel in het kadaster registreert.

Zonder een inklaringsbewijs is er geen sprake van eigendomsoverdracht. Dit betekent dat de koper pas als eigenaar wordt beschouwd nadat de schuld is betaald.

Wanneer zijn de fiscale debiteuren verplicht om de grondbelasting te betalen?

De belastingschuldige is verplicht de schuld te betalen zodra hij de belastingaanslag van het belastingkantoor ontvangt. Het belastingkantoor ontvangt de informatie hierover automatisch na de notariële akte van het aankoopcontract. Daarna stuurt de overheid een verklaring van geen bezwaar naar de notaris, die de nieuwe eigenaar in het kadaster opneemt.

Berekening van de belasting op de overdracht van onroerend goed - heffingsgrondslag

De berekening is niet in heel Duitsland uniform geregeld, zodat er verschillen zijn in het bedrag van de belasting op de overdracht van onroerend goed van staat tot staat.

Tot 01.09.2006 gold in heel Duitsland een uniform belastingtarief van drie en een half procent. Bondsstaten als Saksen, Beieren en andere hebben afgezien van een nieuw belastingtarief en zijn op drie en een half procent gebleven. Andere deelstaten zoals Brandenburg verhoogden het belastingtarief van drie en een half naar zes en een half procent. In principe wordt het belastingtarief dat van toepassing is op het moment van de aankoop van het onroerend goed altijd gebruikt als basis voor de berekening. Daarom is de datum van het aankoopcontract belangrijk.

De basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting is de aankoopprijs van de grond of het onroerend goed, die gewoonlijk als grondslag dient.

Door verplichtingen of lasten uit het verleden van de verkoper over te nemen, kan de heffingsgrondslag en daarmee het bedrag van de grondbelasting worden beïnvloed. Deze verplichtingen worden meegenomen in de berekeningen. Het resultaat is de beoordeling drempel op basis waarvan de overdrachtsbelasting kan worden berekend als een percentage (belastingtarief). Zoals aangegeven gelden er in Duitsland verschillende belastingtarieven voor de grond transfer belasting, afhankelijk van de desbetreffende deelstaat.

Belasting op de overdracht van onroerend goed - voorbeeld berekening van de belasting

Iemand is van plan om een woning in München te kopen. De aankoopprijs bestaat uit 300.000 euro eigen vermogen en een grondrente van 150.000 euro. In dit geval is de berekeningsgrondslag 450.000 euro. Het belastingtarief in Beieren bedraagt momenteel 4,5 procent. Dit betekent dat vier en een half procent van 450.000 euro resulteert in 20.250 euro, die als handelsbelasting verschuldigd is. Zo kan de beoordelingsgrondslag worden verlaagd door een hoogwaardige keuken. Laten we aannemen dat de waarde van de keuken 30.000 euro is, wat resulteert in een taxatie basis van 420.000 euro en dus een belastbaar bedrag van 18.900 euro.

Wat moet ik in gedachten houden als het gaat om de grondbelasting?

De overdrachtsbelasting is niet van toepassing bij overdrachten in de vorm van schenkingen of erfenissen. Voorwaarde is dat er een huwelijk of een relatie in rechte lijn bestaat tussen de verkoper en de begunstigde (verkoper en begunstigde zijn van elkaar afgedaald). Dit laatste geldt voor grootouders, ouders, kinderen en broers en zussen. Bovendien geldt de belastingvrijstelling voor eigendommen met een waarde tot EUR 2.500 of in het geval van een verkoop tussen geregistreerde partners van hetzelfde geslacht. De grondbelasting is niet van toepassing bij bepaalde bedrijfsherstructureringen indien de eigendomsstructuur niet indirect verandert.

Wie van plan is een perceel grond te kopen en er een huis op te bouwen, weet het beste dat de overdrachtsbelasting wordt berekend op basis van de waarde van de grond. Voor de bouw van het huis is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Het is daarom het beste om te letten op twee afzonderlijke contracten of een duidelijke regeling in het koopcontract, anders berekent het belastingkantoor de overdrachtsbelasting op basis van het totale bedrag. Dit betekent dat de belasting schuldenaar zowel voor de aankoop van de grond als voor de bouw van het huis overdrachtsbelasting betaalt.

Overdrachtsbelasting en onroerendezaakbelasting - verschillen

De verschillen tussen de twee soorten belastingen zijn voor veel bouwers of kopers van een woning niet helemaal duidelijk, vaak worden grondbelasting en onroerendezaakbelasting als synoniem beschouwd, wat in ieder geval niet het geval is. De onroerendezaakbelasting en de grondbelasting zijn twee totaal verschillende soorten belastingen, die op basis daarvan verschillend worden berekend. Een essentieel verschil is dat de onroerende voorheffing eenmalig wordt betaald na de aankoop van het onroerend goed door iedereen die verplicht is deze belasting te betalen. De onroerendezaakbelasting is daarentegen een gemeentelijke belasting, die de gemeente elk jaar van alle belastingverplichtingen heft.

Bespaar de grond transfer belastingtips

Wie een koopcontract afsluit bij de notaris voordat het belastingtarief stijgt, kan belastingen besparen. In verschillende deelstaten zijn verhogingen aan de gang. In Beieren geldt al vele jaren een belastingtarief van drie en een half procent, dus er wordt binnenkort een verhoging verwacht. Hetzelfde geldt voor andere deelstaten zoals Saksen.

Wat onafscheidelijk is van het gebouw is onderworpen aan de handelsbelasting. Dit betekent dat verplaatsbare accessoires die gemakkelijk kunnen worden verwijderd, zoals sauna, ingerichte keuken, whirlpool, niet onderworpen zijn aan grond transfer belasting. Dat betekent dat als u deze dingen van de aankoopprijs aftrekt, u de handelsbelasting bespaart.

In veel gevallen komt het voor dat de koper bij de aankoop van een tweedehands woning het aandeel van de verkoper in de onderhoudsreserve van de vereniging van eigenaars afbetaalt. Als dit bedrag afzonderlijk in het koopcontract wordt vermeld, bespaart u geld, omdat het niet onderworpen is aan de overdrachtsbelasting op onroerend goed.

In principe geldt het volgende: Als u een woning koopt en van plan bent er een huis op te bouwen, kunt u het beste een apart contract afsluiten voor de bouw van het huis. Bovendien moet hij het contract voor de bouw van het huis scheiden van het contract voor de aankoop van de grond in termen van tijd en inhoud. Anders zal het belastingkantoor proberen een “uniform contract” op te leggen aan de belasting schuldenaar en de belasting van de volledige prijs te eisen. Dat betekent uit de kosten voor de bouw van het huis en de aankoopprijs van de grond.

Kritiek op de overdrachtsbelasting

Sinds 2006 kunnen de deelstaten zelf het belastingtarief voor de overdrachtsbelasting bepalen. De jaren daarna is gebleken dat ze veel gebruik maken van deze optie. Dit, hoewel er in Duitsland een gebrek aan huisvesting is. Honderdduizenden flats zouden nodig zijn, vooral met het oog op de vele asielzoekers die in Duitsland blijven en een flat nodig hebben.

Omdat huisvesting schaars is, stijgen de huurprijzen zodanig dat sociaal zwakke groepen zoals werklozen en anderen geen kans hebben om een geschikte woning te vinden.

Wat doet de staat? Het drijft de prijzen zelf op door regelmatig het tarief van de overdrachtsbelasting te verhogen, zodat kopers van onroerend goed meer geld verschuldigd zijn aan de belastingkantoren. Aangezien de huizenprijzen naast de handelsbelasting stijgen, worden zowel de kopers als de huurders dubbel getroffen.

Een ander punt van kritiek op de overdrachtsbelasting is dat deze de vastgoedmarkt minder dynamisch maakt. Het resultaat zou minder modernisering zijn.