Overwaarde

Eenvoudig gezegd staat de term loan to value - of kortweg LTV - voor de verhouding van het leenbedrag tot de markt- of reële waarde van een onroerend goed. Met andere woorden, het geeft aan hoeveel krediet u kunt krijgen, gemeten aan de waarde van het onroerend goed. Het is dus niet helemaal hetzelfde als de hypotheekwaarde die door de banken in Duitsland wordt gebruikt als richtsnoer voor de financiering van onroerend goed. Toch is de LTV een veelgebruikte sleutelfiguur die van belang is bij de beoordeling van de kredietwaardigheid en de goedkeuring van de financiering.

Het wordt als volgt berekend: Lening naar waarde = (kredietvolume / marktwaarde van het onroerend goed) x 100

Een sleutelfiguur met variabele definitie

De loan to value speelt een grote rol in vastgoedleningen. Het wordt gedefinieerd als de verhouding tussen de waarde van de lening en de waarde van het onroerend goed. De waarde is een parameter die door elke bank anders wordt bepaald. Een gemeenschappelijke waardering komt bijvoorbeeld overeen met de marktwaarde volgens een opgestelde vastgoed schatting minus een veiligheids korting van bijvoorbeeld 20 procent. Zo wordt de hypotheekwaarde berekend. Is de loan to value bijvoorbeeld 80 procent, dan komt dat overeen met 80 procent van de hypotheekwaarde. Alleen in uitzonderlijke gevallen wordt de aankoopprijs als basis genomen in plaats van de hypotheekwaarde.

Het is belangrijk voor de lener om te weten dat elke bank de criteria bepaalt voor het bepalen van de waarde van de lening. Wie de voorwaarden van de banken met elkaar vergelijkt en vergelijkt, zal merken dat de voorwaarden afhankelijk van de LTV kunnen verschillen. De achtergrond hiervan is dat kredietverstrekkers verschillende procedures gebruiken om dit kengetal te bepalen voor de beoordeling van de kredietwaardigheid. Daarom verschillen de leningsvoorwaarden ook van bank tot bank. Duitse banken werken over het algemeen minder vaak met de in internationaal verband gehanteerde lening-/waardeverhouding. Voor kredietverstrekkers in Duitsland is de hypotheekwaarde belangrijker; deze is bepalend voor de rente op de lening.

Duitse banken werken met de hypotheekwaarde

Een kredietverstrekker heeft zekerheid nodig voor de goedkeuring van de lening. Meestal wordt hiervoor een grondbedrag in het kadaster ingeschreven. Van de grondrente heeft de geldschieter het recht om de verkoop van het onroerend goed te eisen om de lening van de koopprijs te betalen, als de lener permanent in gebreke blijft met de terugbetaling. Om deze reden is een bank geïnteresseerd in het beoordelen van een lange termijn waarde van het onroerend goed tijdens de kredietcontrole. Deze lange termijn vastgoedwaarde is de hypotheekwaarde. Deze waarde wordt bepaald voordat de lening wordt verstrekt. De bank bepaalt aan de hand van de hypotheekwaarde tot welk bedrag zij maximaal zal lenen op het onroerend goed en gebruikt dit dus als onderpand voor de financiering. In de regel verstrekken de banken alleen leningen voor een bedrag dat onder de kredietlimiet ligt. Een lening van 100 procent of zelfs meer is mogelijk, maar de bank rekent meestal een hogere rente aan. De loan-to-value ratio verschilt van de hypotheekwaarde. Het wordt gedefinieerd als de verhouding tussen de verstrekte lening en de uitleen waarde in procenten.

Voorbeeld: Dit is wat er in de praktijk gebeurt

Voor de financiering van de bouw is een lening van 130.000 euro nodig. Een lening van 50.000 euro van de Krediet voor wederopbouw is ook nodig. De totale financieringsbehoefte bedraagt dus 180.000 euro. Uitgaande van een veronderstelde hypotheekwaarde van het onroerend goed is de verhouding tussen de lening en de waarde van de twee leningen in de orde van grootte van 0,6, dat wil zeggen 60 procent. Onder deze panden wordt het pand dan ook voor 60 procent uitgeleend. In theorie zou de lening zelfs kunnen worden verhoogd als er een lening nodig is voor modernisering maatregelen. De loan-to-value ratio kan dan worden verhoogd tot 70 procent of 80 procent.

Er moet echter worden opgemerkt dat de hoogte van de bouwrente afhankelijk is van de verhouding tussen de waarde van de lening en de waarde van het onroerend goed. Hoe hoger deze ratio is, hoe groter het risico voor de bank. De bank zal dit financieringsrisico laten compenseren door een hogere lening rente. Met een lening van 60 procent is de keuze tussen de financierende banken meestal het breedst. De lener heeft dan meestal een breder scala aan geldschieters beschikbaar en kan het meest aantrekkelijke aanbod kiezen.

Met een loan-to-value ratio van 80 procent of zelfs 100 procent is de situatie anders. Slechts enkele kredietverstrekkers in Duitsland zijn bereid een dergelijke hoge lening-/waardeverhouding te accepteren. In ruil daarvoor zullen zij een aanzienlijke veiligheids premie op de rente in rekening brengen. Dit maakt de financiering aanzienlijk duurder. Daarom moet elke kredietnemer proberen zoveel mogelijk eigen vermogen in een vastgoedfinanciering te steken om de kredietverlening van het vastgoed beheersbaar te houden en tegen gunstige voorwaarden te kunnen financieren.