Bestemmingsplan
Het is de verantwoordelijkheid van de betreffende gemeente om een B-plan op te stellen. Dit plan moet dus worden toegewezen aan de lokale wetgeving. Juridisch gezien is dit een statuut. Het B-plan verwijst, in tegenstelling tot bijvoorbeeld het bestemmingsplan, altijd naar een specifiek gemeentelijk gebied, dat precies in het plan zelf is vastgelegd. Het plan heeft als taak het type toegestane ontwikkeling in dit gebied te reguleren. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op het type en de mate van bebouwing, de bouwwijze, de gebieden die wel en niet bebouwd kunnen worden en de grootte, breedte en diepte van de percelen. Het B-plan bestaat uit twee delen. Het tekstgedeelte beschrijft de specificaties in detail en wordt aangevuld met een of meer plannen, die ook de tekstuele specificaties grafisch documenteren.
Wat is het doel van het ontwikkelingsplan?
De ontwikkelingsplannen geven uitdrukking aan de planning soevereiniteit van de gemeenten voor het gemeentelijk grondgebied. Met het B-plan beschikken zij over een instrument waarmee zij de stedelijke ontwikkeling kunnen bevorderen door voor bepaalde delen van de gemeente wettelijk bindende statuten uit te vaardigen. Tegelijkertijd beperkt dit doel de inhoud van de ontwikkelingsplannen, omdat ze alleen mogen worden uitgegeven als ze in overeenstemming zijn met de stedelijke ontwikkeling en de stedenbouwkundige doelstellingen zoals gedefinieerd in het Bouwbesluit en de respectievelijke rijksbouwkundige voorschriften.
Aspecten die deel uitmaken van de doelstellingen van de stedelijke ontwikkeling en dus ook van de stedelijke ruimtelijke ordening, die ontwikkelingsplanning omvat, zijn onder meer duurzame ontwikkeling, verantwoordelijkheid tegenover toekomstige generaties, klimaatbescherming, bescherming en ontwikkeling van de natuurlijke fundamenten van het leven, een humane omgeving, sociaal rechtvaardige aanpassing van de grond die ondergeschikt is aan het welzijn van het grote publiek, de ontwikkeling van de bouwcultuur en het behoud van het landschap en het stadsgezicht.
Wat houdt de ontwikkelingsplanning in?
Het B-plan is ontwikkeld vanuit het bestemmingsplan van de gemeente. De inhoud van ontwikkelingsplannen is geregeld in § 9 van het Bouwbesluit. Het B-plan maakt voorschriften, hier spreekt men van determinaties, voor een bepaald gebied in de gemeente. Het type bepaling staat vermeld in een catalogus in § 9 lid 1 nummer 1 tot en met 26 van het bouwwetboek. De inhoud van het B-plan omvat vooral het soort gebruik van het gebouw. Dit is een bepaling die aangeeft welk gebouw gebruik in het betreffende gebied is toegestaan. Dit kunnen puur woongebieden zijn, commerciële gebieden, gemengde gebieden, speciale gebieden of andere bouwgebieden.
Binnen deze gebieden bepaalt het ontwikkelingsplan de mate van gebouw gebruik. Dit omvat parameters als het aantal verdiepingen, het aantal vloeroppervlakten, het aantal volle verdiepingen en de hoogte van het gebouw. Het B-plan specificeert ook de bouwmethoden en de grondgebieden die bebouwd kunnen worden. Verder kunnen de bepalingen in het B-plan betrekking hebben op de toegestane bijgebouwen en kan er regelgeving worden gemaakt voor parkeerplaatsen en garages. Het ontwikkelingsplan bepaalt ook de gebieden. Het gaat onder meer om de vertegenwoordiging van bebouwbare gebieden, gebieden voor openbaar gebruik, groene gebieden, gebieden voor aanvoer en afvoer, bos- en landbouwgebieden. Verdere mogelijkheden voor bepaling zijn bijvoorbeeld de vorm van het dak, eventuele aansluitingen, compensatiemaatregelen en speel- en sportterreinen.
Het verschil tussen een eenvoudig en een gekwalificeerd B-plan
De volledige catalogus van mogelijke determinaties mag in geen geval volledig worden uitgeput in het ontwikkelingsplanning. Als het B-plan als (enige) wettelijke basis voor de verlening van een bouwvergunning of voor de beoordeling van het bouwproject moet worden gebruikt, moet het plan ten minste vier vaststellingen doen. Dit zijn de aard van het gebruik van het object, de toegestane omvang van dit gebruik, de bebouwbare terreinen en de verkeersgebieden. Als tenminste deze vaststellingen zijn gedaan, spreekt men van een gekwalificeerd B-plan. Als slechts één van deze vier bepalingen ontbreekt, is het een eenvoudig B-plan.
Toelichting bij de afzonderlijke bepalingen
Aangezien de ontwikkelingsplanning aanzienlijke gevolgen heeft voor de individuele ontwikkelaar in het betreffende gebied is het van groot belang om de individuele determinaties te begrijpen.
Zo betekenen de bepalingen over de wijze van bouwen in bestemmingsplannen bijvoorbeeld helemaal niet welke productietechniek in de bouw moet worden toegepast, maar wel of de bouw open of gesloten is. In het geval van een open constructie staan de gebouwen afzonderlijk en moeten de afstanden tussen de gebouwen in acht worden genomen, terwijl in het geval van een gesloten constructie de gebouwen naast elkaar staan. Een andere belangrijke factor is de mate van structureel gebruik. Deze omvatten het aantal volledige verdiepingen, de hoogte van de muren, de rooilijn, de specificaties van het dak, het aantal vloeroppervlakten, de perceelsgrenzen, de afstanden, de rooilijnen en -grenzen, de bebouwing en de parkeerplaatsen.
De bouwvoorschriften bepalen in welk gebied er gebouwd mag worden en waar niet. De rooilijn bepaalt bij welke vlucht gebouwd mag worden. De dak specificaties kunnen specificaties bevatten met betrekking tot de oriëntatie van de nok, de helling van het dak en het materiaal en de kleur van de bekleding.
Waar kunnen gebouweigenaren informatie krijgen over het B-plan?
Als het bestemmingsplan nog in ontwikkeling is, hebben alle burgers en dus ook de gebouweigenaren de mogelijkheid om zich te informeren over de bepalingen en deel te nemen met hun eigen suggesties en wensen. Het B-plan wordt door de gemeenteraad opgesteld als een wettelijk recht. Zo kan het B-plan in het stadhuis worden bekeken.
Een reeds geldig B-plan kan worden geïnspecteerd in het gemeente- of stadsbestuur van de betreffende gemeente. In het geval van kleinere gemeenten kan de controle ook zijn gedelegeerd aan het verantwoordelijke lokale bestuur. In de regel wordt hiervoor contact opgenomen met de bouwdirectie. Aangezien de ontwikkelingsplanning directe bouwrechten heeft en dus van groot belang is voor het bouwproject, is het essentieel om deze te inspecteren voordat het project wordt gepland. Sommige gemeenten hebben hun ontwikkelingsplanning ook op het internet gezet. Als bouwgebieden met ontwikkelingsplanning worden uitgevoerd door projectontwikkelaars, kan het ook mogelijk zijn om het masterplan van de projectontwikkelaars te verkrijgen.
Hoe lees je een ontwikkelingsplan goed?
Op het eerste gezicht lijkt een masterplan nogal moeilijk te begrijpen. In dit deel worden de definities meestal weergegeven met afkortingen zoals GFZ voor vloeroppervlakte en GRZ voor vloeroppervlakte of Z+nummer voor de toegestane volledige verdiepingen.
Het tekstgedeelte van het bestemmingsplan daarentegen is gedetailleerd vormgegeven en legt de bepalingen van het plan gedeelte tekstueel en meestal op een begrijpelijke manier uit. In de regel zijn veel gemeenten ook bereid om de bepalingen van het bestemmingsplan toe te lichten in geval van individuele vragen.