Exploitatie kosten

Zowel eigenaren als huurders hebben te maken met exploitatiekosten; zij vormen een niet onaanzienlijke kostenpost in de woningbouw. Wie een woning koopt, moet deze kosten als toekomstige last in zijn financiële planning opnemen. Het zijn bijkomende kosten van de woning, die de reden zijn voor het verschil tussen koude en warme huur. De beslissende vraag is wie de bedrijfskosten moet dragen en in welke mate.

Wat zijn de exploitatiekosten van onroerend goed?

Exploitatiekosten van onroerend goed zijn exploitatiekosten die voortvloeien uit het gebruik van een gebouw en grond en de bijbehorende faciliteiten en apparatuur; ze maken deel uit van de exploitatiekosten van onroerend goed. De wetgever heeft in de Exploitatiekosten verordening geregeld welke kosten wel en welke niet zijn opgenomen. In principe moet de eigenaar de exploitatiekosten van zijn eigendom dragen. De verhuurder kan deze doorberekenen aan de huurder, in hoeverre dit contractueel is overeengekomen en na een jaar wordt gefactureerd.

Wat zijn de exploitatiekosten van onroerend goed?

Eigendom belasting

Kosten voor water, afvoer, warm water

verwarmingskosten, bijvoorbeeld als gevolg van de werking van een centrale verwarmingsinstallatie, met inbegrip van de kosten voor het onderhoud van de verwarming en het aflezen van de meter.

Verlichting en andere energiekosten

Liftkosten met inspectie-, onderhouds- en schoonmaakkosten

Carrièrekosten

Uitgaven voor afvalinzameling, straatreiniging, winterdienst, huisreiniging, schoorsteenreiniging

uitgaven voor tuinonderhoud, nieuwe gazons of onderhoud van speelplaatsen

Exploitatiekosten voor de gemeenschapsantenne of het particuliere distributiesysteem

bijdragen voor onroerend goed- en aansprakelijkheidsverzekeringen, bijvoorbeeld kosten voor een bouw- of glasverzekering

Andere kosten zoals inspectiekosten voor brandblussers, reiniging van de goot, enz.

In de bedrijfskosten zijn niet begrepen de administratieve kosten voor het huis of appartement, de reparatiekosten en de kosten voor onderhouds- en reparatiemaatregelen die door slijtage en weersinvloeden worden veroorzaakt. Huurders kunnen door middel van een kleine reparatieclausule worden verplicht om een deel van de kosten voor onderhoud of reparatie van het appartement te dragen, met inachtneming van een vooraf vastgesteld kostenplafond.

Hoe kunnen de exploitatiekosten van onroerend goed worden overeengekomen en verrekend?

De exploitatiekosten voor een huis of appartement worden in het algemeen overeengekomen in het huurcontract. De koude huurprijs voor het pand, toegevoegd aan de lopende exploitatiekosten, resulteert in de warme huurprijs die de huurder moet betalen voor het gebruik van het appartement. Indien er geen overeenkomst in de huurovereenkomst is, dient men ervan uit te gaan dat het gaat om de warme huur of de bruto huurprijs vanaf het begin. Het is toegestaan om in het contract een voorschot op de exploitatiekosten te bedingen, maar er bestaat geen wettelijke verplichting om dit te doen. Het voorschot mag niet significant hoger of lager zijn dan de werkelijke kosten, om geen enkele contractant te benadelen. De verhuurder dient de servicekosten jaarlijks uiterlijk 12 maanden na de afrekeningsperiode, die niet noodzakelijkerwijs samen hoeft te vallen met het kalenderjaar, te verrekenen. Na het verstrijken van deze termijn kan de Verhuurder geen aanspraak meer maken op de nevenkosten verrekening. Als alternatief is het mogelijk om contractueel een vast bedrag voor de exploitatiekosten af te spreken met de huurder. Dit is te betalen door de huurder en kan alleen worden verhoogd als dit schriftelijk is vastgelegd en vooraf is afgerekend.

Om geschillen te voorkomen, moet het huurrecht voor servicekosten worden toegepast. De kosten moeten ofwel afzonderlijk worden vermeld, ofwel moet in de huurovereenkomst worden vermeld dat ze zijn overeengekomen in overeenstemming met de exploitatiekosten verordening. Als de post andere bedrijfskosten in het contract wordt vermeld, kunnen kosten die later ontstaan, bijvoorbeeld de inspectiekosten van een achteraf ingebouwde rookmelder, worden verrekend. In de huurovereenkomst moet ook de verdeelsleutel worden vermeld aan de hand waarvan de exploitatiekosten worden uitgesplitst naar de individuele huurders. De verdeelsleutel voor de servicekosten kan vrij worden overeengekomen door de contractpartijen. Er zijn vier mogelijkheden: volgens verbruik, woonruimte, het aantal personen dat gebruik maakt van het appartement in vergelijking met het totale aantal bewoners, of volgens appartement eenheden of mede-eigendom aandelen.

Als er niets in de huurovereenkomst is gespecificeerd, wordt de woonruimte beschouwd als de distributie norm. Er zijn twee uitzonderingen op deze regel. Gebruikskosten die al naar verbruik worden geboekt, moeten op dezelfde manier worden verrekend, zodat de kosten eerlijk worden verdeeld volgens het principe “de vervuiler betaalt”. De verwarmingskosten en de kosten voor de warmwatervoorziening van de centrale installaties worden verrekend volgens de regeling voor de afrekening van de verwarmingskosten.

Volgens deze gegevens moet ongeveer 50 tot 70 procent van de verwarmings- en warmwater kosten, inclusief stadsverwarming, worden gefactureerd op basis van het verbruik. In het geval van commercieel en residentieel gebruik van een gebouw moet een afzonderlijke boekhouding worden gevoerd voor commerciële en residentiële huurders.

Waarmee moet rekening worden gehouden bij het verrekenen van de bedrijfskosten?

De servicekosten kunnen aanzienlijk variëren, afhankelijk van de locatie en het pand. Huurders kunnen aan de hand van het huurprijs schema zien in hoeverre een voorschot op de exploitatiekosten passend is. De Duitse huurdersvereniging (Deutscher Mieterbund) geeft met haar jaarlijkse exploitatiekosten schema een goede indicatie van de gemiddelde servicekosten per vierkante meter woonruimte. Daarbij wordt ook rekening gehouden met regionale bijzonderheden; de cijfers van het voorgaande jaar uit het rekeningoverzicht zijn ook vergelijkbaar. Ook voor verhuurders kan de opgave van de exploitatiekosten een referentiepunt zijn om te bepalen hoe economisch de vastgoed units en -voorzieningen in eigen beheer worden geëxploiteerd.

Het overzicht van de bedrijfskosten moet voldoen aan de wettelijke eisen. Verhuurders moeten zich houden aan de termijnen en de formele eisen, anders kunnen er geen verdere aanspraken worden gemaakt. Dit geldt in het bijzonder voor verhuurders van appartementen als het besluit van de eigenaars van de appartementen nog niet is ingediend op de jaarlijkse kostenstaat van het gebouw. Huurders moeten uiterlijk één jaar na afloop van de afrekenperiode het overzicht van de bedrijfskosten hebben ontvangen. Het moet de afrekeningsperiode bevatten, evenals een overzicht van de totale kosten van het onroerend goed na aftrek van de voorschotten en de eerste en laatste meterstanden. De afrekening moet het aandeel in de totale kosten van de individuele huurder, de verdeelsleutel en de wijze waarop met zijn of haar aanbetalingen rekening is gehouden, laten zien. De huurder ontvangt een vergoeding of moet het verschil met de werkelijke exploitatiekosten betalen. De huurder heeft een jaar de tijd om een klacht in te dienen over de bedrijfskosten afrekening. Na uitvoering van de afrekening kunnen verhuurder en huurder een verhoging of verlaging van het voorschot op de exploitatiekosten overeenkomen, zodat het voorschot weer rekening houdt met de verhoogde of verlaagde servicekosten.

De verhuurder mag de verrekening sleutel niet op eigen gezag wijzigen. De huurder moet akkoord gaan met een wijziging. Een uitzondering op deze regel geldt alleen als er achteraf apparaten worden geïnstalleerd die het verbruik volgens de veroorzaker registreren. Als de verhuurder watermeters installeert, moet het werkelijke verbruik worden berekend. De verhuurder moet in beginsel zelf de exploitatiekosten van de leegstaande appartementen dragen.

Wat zijn de voordelen van de bedrijfskosten rekening?

De verrekening van de exploitatiekosten geeft de eigenaren van onroerend goed belangrijke informatie over kostenbesparingen en de noodzakelijke modernisering. Bij de berekening van de kosten moet rekening worden gehouden met de kosten-batenverhouding. De kosten moeten binnen redelijke grenzen worden gehouden, vooral als derden zoals conciërges of dienstverleners bepaalde taken op de woning of het terrein moeten uitvoeren. Niet alleen vanuit financieel oogpunt is het belangrijk om het niveau van de bedrijfskosten te kennen. Nieuwe apparatuur en systemen besparen middelen en ontlasten het milieu.

Samenvatting

Exploitatiekosten zijn bijkomende kosten van een woning die doorlopend worden gemaakt en die voortvloeien uit het gebruik van de woning of het perceel.

Exploitatiekosten van het onroerend goed die voor rekening van de eigenaar zijn, maar die kunnen worden doorberekend aan de huurder

Gereguleerd door de wet in de verordening inzake exploitatiekosten; voorbeelden: Onroerendgoedbelasting, kosten van watervoorziening, straatreiniging, verwarmingskosten etc.

Reguliere kosten die niet aan de huurders kunnen worden toegerekend zijn administratiekosten, reparatiekosten, onderhouds- en reparatiekosten.

Exploitatiekosten moeten specifiek worden vermeld in de huurovereenkomst, evenals redelijke voorschotten voor bijkomende kosten en hun verdeelsleutel; overeenstemming over een vast bedrag voor de exploitatiekosten is mogelijk.