Vastgoedprojecten in crowdinvesting
Vastgoedprojecten in crowdinvesting voor vastgoed kunnen worden onderverdeeld in drie vormen: Nieuwbouw, revitalisering en herfinanciering.
Het doel en de omvang van een vastgoedproject kan verschillende kenmerken hebben. In het bijzonder wordt een onderscheid gemaakt tussen drie gebieden in crowdinvesting: De ontwikkeling van nieuwbouwprojecten en de herfinanciering en revitalisering van bestaand vastgoed. In dit artikel worden de drie vormen nader toegelicht.
Ontwikkeling van nieuwbouwprojecten
Bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten verwerft een projectuitvoerder een perceel grond waarvoor hij een nieuwbouwproject ontwikkelt en voert vervolgens de bouwwerkzaamheden uit. In de voorbereidende fase is de belangrijkste vraag: Wat moet er gebouwd worden? Hiervoor wordt een concept voor de nieuwbouw opgesteld. Hiervoor worden een marktanalyse, een berekening en een eerste onderzoek naar de financiering bij de bank uitgevoerd. Na de aankoop van de grond worden de nodige bouwvergunningen verkregen. De start van de verkoop van onroerend goed kan dan beginnen. De verkoop van de appartementen wordt afgehandeld door een makelaar. De eerste termijnen van de kopers aan de promotor zijn dan al ontvangen. Voordat de bank echter geld vrijmaakt voor de bouw, moet een bepaald aantal appartementen worden verkocht. Afhankelijk van het vastgoedproject en de hoogte van de financiering kan dit tussen de 10 - 50% zijn. Pas dan begint de bouwfase. Zodra het gebouw is voltooid, zal een deskundige controleren of alles is uitgevoerd zoals beschreven in de bouwvergunning en zoals overeengekomen met de kopers. Dan staat niets de overdracht van de individuele appartementen aan de nieuwe eigenaren in de weg.
Herfinanciering van bestaande eigendommen
In het geval van herfinanciering kan bijvoorbeeld de bouw financiering van een huis worden vervangen door een financiering voor de voortzetting van de exploitatie van het huis. Na de bouw financiering wil de projectontwikkelaar het pand niet te koop aanbieden, maar verhuren als commercieel of residentieel vastgoed. Op dat moment is de woning gereed. Het kapitaal kan voor dit doel worden verzameld door middel van geoormerkte leningen. Terugbetaling vindt dan plaats met behulp van de inkomsten uit huur en/of verkoop. De aandeelhouders regelen de gehele financieringsstructuur op lange termijn en zijn daarom geïnteresseerd in duurzaam beheer.
Revitalisering van bestaande eigendommen
De revitalisering van bestaande gebouwen omvat de herinrichting en opwaardering van het bouwweefsel. Een revitalisering is dus meer dan een renovatie, want de structurele maatregelen gaan verder dan een opwaardering van de binnenruimtes om een hedendaags en toekomstgericht gebruik van het pand weer mogelijk te maken. Het is een kwaliteitsvolle herstelling en revisie van winkel- of residentiële eigendommen om hun levenscyclus te vernieuwen en verder te verkopen. Het doel is om het verouderingsproces van het gebouw aanzienlijk te verminderen. Vaak gaat het daarbij ook om een wijziging van de gebruiksvoorwaarden, bijvoorbeeld om barrièrevrij wonen in de woning mogelijk te maken. In het geval van residentieel en commercieel vastgoed zijn aangepaste en gewijzigde plattegronden en eisen aan het vloeroppervlak een belangrijk marketing criterium..
Het voordeel voor projectontwikkelaars
Ontwikkelaars gebruiken in principe zowel bestaand eigen vermogen als vreemd vermogen, meestal in de vorm van bankleningen, om vastgoedprojecten te realiseren. De verhouding tussen eigen en vreemd vermogen is afhankelijk van vele factoren (bijv. risicoprofiel van het project, pre-sales ratio, aanvullende zekerheden zoals persoonlijke garanties, persoonlijke relatie met de bank, etc.) Het verstrekken van bankleningen is in de EU sinds 1 januari 2007 strenger geregeld door de zogenaamde Bazel III regelgeving: Sindsdien zijn de banken verplicht om te voldoen aan hogere kapitaalratio’s, gemeten naar de hoeveelheid krediet die zij verstrekken. Voor projectontwikkelaars betekent dit dat zij nu ongeveer 10 tot 30 procent van de totale investering als eigen vermogen moeten ophalen. Dit dwingt hen om ofwel minder kapitaalinvesteringen parallel te realiseren en dus te krimpen, ofwel op zoek te gaan naar alternatieve kapitaalbronnen. Met name professionele beleggers, zoals family offices of financieringsmaatschappijen, hebben deze marktbehoefte onderkend en stellen equity-achtige fondsen (zogenaamd mezzaninekapitaal) ter beschikking. Crowdinvesting in vastgoed werkt volgens hetzelfde principe: mezzaninekapitaal wordt beschikbaar gesteld voor geselecteerde vastgoedprojecten. Het doorslaggevende verschil is dat deze vorm van investeren niet alleen is voorbehouden aan grote investeerders, maar ook aan kleine investeerders.