Vastgoedfonds

Real Estate Investment Trust (kortweg REIT) is een beleggingsvorm die het mogelijk maakt te beleggen in vastgoed op basis van beursgenoteerde aandelen.

Achtergrond

Wie als particuliere belegger in vastgoed wil investeren, wordt geconfronteerd met verschillende mogelijkheden. Naast de directe aankoop, die voor velen niet betaalbaar is, zijn er verschillende soorten vastgoedfondsen en alternatieve financiële beleggingen.

Enerzijds zijn er de gesloten vastgoedfondsen, die een beperkt kapitaal hebben en meestal aan een specifiek project zijn gewijd. Dit kan bijvoorbeeld een enkel object zijn waarvoor het geld van de investeerders nodig is en dat direct na oplevering wordt verkocht. Een closed-end fonds neemt geen aandelen terug en keert geen dividend uit: Pas na afloop van het project wordt de volledige winst aan de aandeelhouders uitgekeerd.

Daarnaast zijn er de meer wijdverspreide open-end vastgoedfondsen, die wereldwijd gebouwencomplexen beheren, kopen en verkopen en af en toe dividenden uitkeren aan beleggers. Zij geven hun aandelen uit en zijn verplicht deze zo nodig terug te kopen (hoewel dit proces in Duitsland aan beperkingen onderhevig is: Er is een minimale holding periode en een lange opzegtermijn voor de investeerder).

Crowd beleggen in onroerend goed is een andere alternatieve investeringsmogelijkheid. Hier kan direct worden geïnvesteerd in geselecteerde vastgoedprojecten via een online platform. Het minimum investeringsbedrag is meestal zeer laag, namelijk 500 euro. Goede rendementen zijn hier vooral mogelijk door de lean online verwerking. Bij crowdinvesting weten beleggers ook precies waar ze in investeren, omdat alle informatie over de investering transparant wordt gemaakt. Het geïnvesteerde kapitaal wordt ter beschikking gesteld aan de projectontwikkelaar als kredietnemer in trust en wordt na een termijn van 2 tot 5 jaar met rente terugbetaald aan de investeerder.

Wat zijn REIT’s nu?

De derde en in Duitsland jongste categorie is de Real Estate Investment Trust of REIT. Ze zijn een speciaal type vastgoedfonds dat op de beurs wordt verhandeld en onderscheiden zich vooral door het feit dat ze in de landen waar ze een vergunning hebben, uiterst belastingtechnisch bevoorrecht zijn. Alleen beleggers moeten belasting betalen over de winst die wordt uitgekeerd. Het percentage van deze uitkeringen is zeer hoog in het geval van Vastgoedbeleggingsfondsen; in Duitsland vereist de wet dat ten minste 90% van de winst wordt belast. Het werkterrein verschilt ook van conventionele open-end vastgoedfondsen: de focus ligt minder op het kopen en verkopen van vastgoed en meer op het gebruik van de portefeuille: de inkomsten worden vaak vooral gegenereerd uit huur en huurcontracten. Een ander kenmerk van REIT’s in Duitsland is de minimale spreiding van de aandelen. Bijgevolg moet ten minste 25 procent van de aandelen van de REIT vrij verhandelbaar zijn op het ogenblik van de toelating tot de beurs.

Hoe kunt u investeren?

Omdat REIT’s op de beurs worden verhandeld, kan elke belegger met een effectenrekening deze op deze manier verwerven. Daarnaast zijn er aparte indices hiervoor, die gebruikt kunnen worden ter oriëntatie. Dit is vergelijkbaar met elke andere index, zoals de DAX, die een bepaald segment van effecten opsomt, gesorteerd op handelsvolume, industrie of andere kenmerken. Op deze lijsten staan op hun beurt weer ETF’s, zogenaamde exchange trade funds. Deze fondsen volgen met hun portefeuille een specifieke index. Dit bestaat ook voor indexen waarin alleen REIT’s zijn genoteerd, waardoor beleggers de mogelijkheid hebben om een beetje te diversifiëren in dit subsegment.

Welke voordelen hebben REIT’s?

Beleggen in REIT’s biedt een aantal voordelen ten opzichte van vergelijkbare effecten, naast de constante beschikbaarheid via de beurs: Omdat ze de rechtsvorm van een naamloze vennootschap hebben, moeten ze hun cijfers bekendmaken. Dit betekent dat ze eventuele verliezen niet zomaar kunnen afdekken. Beleggers zijn in staat om grondige informatie te verkrijgen alvorens een aankoopbeslissing te nemen en om op de hoogte te blijven gedurende de periode waarin ze worden belegd.

Welke risico’s brengen REIT’s met zich mee?

Investeren in REIT’s brengt natuurlijk ook risico’s met zich mee. De grootste is de nauwe band met de financiële markten en de beurs: als de prijzen op de beurs dalen, zal de impact op de vastgoedbeleggingsfondsen groter zijn dan op de gewone vastgoedfondsen. Ook de waarde van de aandelen kan snel dalen, bijvoorbeeld door scepsis of zelfs paniek, wat alleen betrekking heeft op de REIT-markt. Snelle en onbelemmerde handel op de beursvloer is hiervoor de voorwaarde. Een dergelijk risico bestaat niet voor de meeste andere vastgoedfondsen en voor crowdinvesting, omdat ze alleen over the counter worden verhandeld.

Samenvattend: Vastgoedbeleggingsfondsen zijn een interessante beleggingsoptie, hoewel ze het risico van koersschommelingen met zich meebrengen. De toegang is ook gemakkelijk voor particuliere beleggers via de effecten, maar degenen die onervaren zijn op de beurs moeten zich op voorhand vertrouwd maken met de effecten. Dividenden kunnen erg hoog zijn. Uiteraard moet u als belegger ook vooraf gedetailleerde informatie inwinnen. Als u op zoek bent naar een investering met zo weinig mogelijk risico en zonder enige volatiliteit, moet u afzien van het kopen van een REIT en zich wenden tot niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen of crowdinvesting voor vastgoed.